2022年将会是新西兰房市有漏可捡之年么？
By 新西兰中文先驱网· 2022年01月10日 03:42
本文来源：NZ每日财经
新西兰一家全国性抵押贷款经纪公司的首席执行官表示，在2022年有机会以理想价格抢购房产的机会将高于以往几年。
市场上最大的参与者对2022年市场的走势仍存在分歧，并且由于逆风和顺风都在聚集力量，因此对于它们是否会推动价格向北或向南没有达成共识。
然而，Mortgage Lab首席执行官Rupert Gough表示，他估计新的贷款规则将使符合条件的买家数量减少了约30%，加之利率上升和税单增加给投资者带来越来越大的压力，加起来就有更大捡漏的机会。
“如果你看到它们突然出现，我会感到惊讶，但感觉会像这样，因为过去几年没有出现过，”他说。
Gough预计大部分便宜房产将从7月开始出现，到时候当投资者提交纳税申报表时将充分意识到无法从租金收入中扣除抵利息对他们IRD税单产生影响。
投资者从他们去年3月27日之前进行的房地产投资的应税收入中扣除利息的能力计划在2025年逐步取消，每年他们可以要求的利息金额将减少25%。3月之后购买房产的投资者将无法自动扣除利息，除非他们购买了新房。
尽管预计在7月之后会有大部分便宜房产出现，但Gough表示，如果买家希望从中获利，从现在起应该开始减少开支。
这是因为根据去年12月生效的《信贷合同和消费者金融法》（CCCFA）的新规定，要求银行在发放贷款之前更加严格的查看支出情况。
最有可能捡漏的地方
CoreLogic有一个房地产脆弱性指数，该指数显示不同的房地产市场可能如何受到不断变化的市场条件或经济衰退的影响。
更新后的指数表明McKenzie和Westland是最脆弱的，Lower Hutt、Horowhenua和Otorohanga等地的跌倒风险也相对较高。
其他具有中等脆弱性的值得注意的地区包括Wellington, Whanganui, Manawatu和Central Otago周围的许多区域。
CoreLogic的研究主管Nick Goodall表示，由于某些地方待售房产的增加，该指数出现了波动。
这包括惠灵顿从最不脆弱转变为中等脆弱性，而奥克兰则转变为稍微有些脆弱程度。
Goodall说，在挂牌量增加的地方，它可能会转化为更大的讨价还价机会。
“也许在今年下半年，如果我们确实看到市场像许多人预期的那样急剧放缓，这种情况可能会开始发生。” 他说。
然而，Goodall表示，那些在过去五年内购买的投资者可能会避免出售，直到他们超出明线测试期，以避免缴纳更多税款。
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如何讨价还价
Goodall说，讨价还价的人应该寻找挂牌量急剧增加的地区以及可能不会吸引大量买家的房产。
“例如，由于取消利息成本扣除，旧房产可能对许多投资者没有吸引力，但如果房产需要大量工作才能达到体面的标准，那么对首次购房者也没有吸引力。”
Gough说，潜在买家在提出任何报价之前应该参加20场开放房屋参观，因为这将使他们对市场有很好的了解，并能够发现“何时出现钻石”。
作为衡量买家可能面临的市场条件之一，Gough预测，到今年年底，一年期固定抵押贷款利率可能达到4-4.5%。
潜在买家还应该限期投标和竞标，因为拍卖会给买家带来很多成本，他们通常必须在投标前进行估价和建筑检查。
Gough表示，可能会出现一个两级市场，其中新建房价格更高，但旧房装修的房产价格会低些。
Rod Schubert Financial Advice (RSFA)的董事总经理Rod Schubert对此表示赞同。
Schubert以奥克兰投资者的例子来强调这一点：如果他们今天在二手房产上贷出了100万纽币，抵押贷款利息不再可以从税收中扣除，他估计投资者最终每年将损失大约35,000纽币。
Schubert说，任何愿意承担这种损失的投资者都将赌博资本收益继续超过年度损失，这将是非常不确定的。
Schubert说，新建筑也几乎可以保证符合健康住宅标准，因为现在这是必须的标准，并且维护成本较低。
Schubert还表示，市场可能会出现下跌或波动，保持价格上涨的主要原因是持续的供应短缺和材料成本。
相互矛盾的预测
专家们对市场今年的走向存在分歧。
ANZ银行预计2022年上半年房价将下降4%。
Valocity（新西兰银行使用的两家房地产数据公司之一）预测价格将持续上涨。
与此同时，新西兰储备银行的预测处于中间水平，预计到2022年底，每年的价格涨幅将放缓至6%，预计到2024年底将小幅下降。
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市场逆风
利率上升
在Valocity报告《2022 年将带来什么》中强调了利率对需求的重大影响。
利率究竟会发生多少变化尚不清楚，但Valocity指出，储备银行已经提高了官方现金利率（OCR），并表示明确打算继续这样做。
“这已经对零售利率和市场行为产生了直接影响，许多房主或'将成为买家'会停下来评估这对他们可能意味着什么，”Valocity指出。
Valocity指出，大多数银行也已经开始提高利率，这一趋势可能会持续到2022年甚至更久，这可能会使许多人无法以今天的价格获得抵押贷款，从而缩小了买家群体。
Valocity指出，在这个房地产周期内购买的大多数房主从未经历过高于5%的利率，这反映了有多少借款人已经习惯了低廉的利率。
新西兰储备银行将利率降至历史低点的决定，以及在2020年暂停贷款与价值比(LVR)要求的决定，为当时已经火热的房地产市场推波助澜。
或者正如ANZ银行经济学家Finn Robinson所说：“每个买得起的人都涌入市场”。
自从重新实施 LVR 以来，Robinson说，从投资者到自住业主和首次购房者，各个领域的活动都放缓了。
债务收入比（DTI）幽灵
新西兰央行行长Adrian Orr最近表示，他想调查采用债务收入比 (DTI)的可行性，这可能会阻止数千人购买。
Valocity指出，一些银行也已经表示有意采用它们。
与借款人的收入挂钩，DTI以一定的比例限制抵押贷款的规模。如果他们设定为5，借款人的收入为10万，那他们的抵押贷款可能最低只能达到50万纽币。
BNZ是第一家正式采用债务与收入比率进行房屋贷款的银行，将客户通过经纪人申请贷款时可以借入房屋的金额限制为收入的六倍。
为了说明这一点，Valocity估计6月季度有四分之一的贷款DTI超过 6:1，而同期奥克兰近五分之二的首次购房者的DTI超过6:1。
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更多房屋上市
另一个可能降低价格的因素是市场上出现了更多的房屋。Realestate.co.nz最近报道，11月份的新房挂牌量达到七年来的最高水平。
12月份的数据尚未正式公布，但女发言人Vanessa Williams告诉媒体，12月份的挂牌量仍比去年高出5%。
经过三个月的挂牌量同比增长，Williams现在准备正式表示供应有增长的趋势，她认为这已经转变为买方市场。
但她认为这不会转化为价格下跌。
市场顺风
供应等式的另一端是新建项目，并且有繁荣的迹象。
根据Infometric的数据，截至9月，全国的新建筑许可同比增长了四分之一。
材料短缺“不太可能阻碍建设”
阻碍许可成为建筑的最大因素是广泛报道的材料短缺。
Ben Gibbens是Ockham Construction的项目总监，他认为短缺是由于需求过剩而不是材料短缺造成的。
他说，木材商、钢铁供应商、绞肉板制造商和其他人告诉他，他们的供应量都比以往任何时候都多，但仍在努力跟上。
Ockham的产出证明了繁荣。Gibbens说，2019年公司有2项开发完成。到2022年，将有六个。
Gibbens说，业内人士认为，建筑的整体价格将在2021年至2022年间上涨5%，但他认为可能高达10%。
由于小单元住宅仍在快速销售并且销售价格飙升，材料成本似乎不太可能让开发商停止建设，Gibbens说，大多数大型开发商现在都在考虑材料延迟，交货时间更长。
重新开放边界
重新开放边境可能会带来更多潜在买家进入市场。
这原定于4月中旬发生，但由于Omicron变体的威胁而推迟了。
新西兰储备银行目前预测离境将在很大程度上平衡抵达，因为离开比进入新西兰更容易。
央行预测今年第一季度总人口将增长1400人，第二季度增长2000人，第三季度2600人，第四季度3600人，预计总迁移量在长期内将增加到每年约24,000人。
当边境重新开放时，储备银行预计不会对房地产市场产生重大影响
无形力量
经济学家和银行可以根据许多因素进行预测，但房价的一个重要驱动因素是买家情绪。
新西兰的疫情清零策略被全世界称赞为成功，生活看似正常。
根据西太平洋银行12月发布的消费者信心数据，Delta病毒打击了这种乐观的情绪，该数据发现，更多的新西兰人对经济持悲观态度而不是乐观态度。
Omicron看起来可能会给新西兰带来另一次打击，这也可能打击信心。
经常提到的一个因素是FOMO（害怕错过恐慌）。
在最近的拍卖中，Schubert说，他的客户告诉他，拍卖不是那么活跃，出现的人越来越少，热情也越来越少，很多房产都流拍了。
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