OCR大涨，新西兰各大银行的测试利率涨到多高了？对新建房有何影响？

By NZ每日财经· 2023年04月10日 21:46

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本文来源：NZ每日财经

新西兰各大银行目前正在以接近 9% 而非 8% 的利率对房贷申请人进行压力测试。

新西兰各大主流银行都会使用测试利率来评估潜借款人在利率上升时依旧能满足还款要求的能力，这也是借款人想要申请所要求贷款额度时必须满足的收入条件的测试利率。

ANZ NZ的测试率，或所谓的服务敏感率 (SSR)，现在为 8.60%。ANZ 是新西兰最大的抵押贷款机构，截至去年 12 月 31 日，其贷款敞口为 1025.66 亿纽币。

“ANZ 的 SSR 目前为 8.60%。SSR 会定期进行审查，以确保它保持负责任并反映当前的利率环境，”ANZ 发言人表示。

新西兰第二大抵押贷款机构 ASB 的抵押贷款还款能力测试率更高。

“我们目前的服务测试率为 8.75%，”ASB 发言人表示。

“设定测试利率是为了确保客户在当前预算中有空间在利率上升时依旧能进行还款。我们在设定测试利率时考虑了一系列因素，包括当前和预测的经济状况、当前的住房贷款利率以及利率可能会在更长的时间段或经济周期内发生怎样的变化。”

ASB 测试利率自 2 月中旬以来上升了 25 个基点，当时该银行首席执行官 Vittoria Shortt 表示测试利率为 8.50%。

作为对新借款人抵押贷款还款能力的测试，新西兰第三大抵押贷款机构 Westpac 在评估贷款时使用的测试利率比零售房贷利率高 2.5%。

“与其他银行一样，我们对我们的抵押贷款报价进行了压力测试和定价缓冲，这样如果利率上升，客户可以继续管理他们的财务。现在主要的相关测试利率是我们的零售利率加 2.5%，看看客户是否可以依然有能力还贷。例如，以我们目前的 Choices 固定两年期特别利率 6.54% 来算，申请贷款的人将以 9.04% 的测试利率进行贷款审核，”Westpac 发言人表示。

自去年年底 Westpac 跟随 ANZ 将一年期房贷特惠利率涨至 6.54% 之后，他们的测试利率就没有上涨过，维持在 9.04% 的水平。截至去年 12 月 31 日，Westpac 的房屋贷款风险为 649.02 亿纽币。

BNZ 发言人表示，BNZ 的抵押贷款偿还能力测试利率为 8.50%。

“我们定期评估这一利率，以确保所有贷款都是适当的，并为我们的客户提供正确的结果。OCR 的变化可能会导致对测试利率的重新评估，”BNZ 发言人说。

BNZ 是新西兰第四大抵押贷款机构，截至去年 12 月 31 日，其贷款敞口为 556.29 亿纽币。根据储备银行的数据，四大银行持有的住宅抵押贷款为 2963.84 亿纽币，占未偿还贷款总额 3377.58 亿纽币的 88%，根据去年 12 月 31 日的数据。

而根据新西兰央行的数据，在 2021 年期间，各大银行的测试利率仅在 5.5% 至 6.5% 之间。如今，测试利率已经大幅上涨了 3% 以上。这对目前想要贷款的首次购房者来说会是一个巨大的挑战。

以二月份的下四分位房价为例，新西兰房地产协会（REINZ）的全国低四分位数售价在 2021 年 11 月达到 670,000 纽币的峰值，此后在今年 2 月回落至 565,000 纽币。减少了 105,000 纽币 (-15.7%)。

在迄今为止新西兰最大的住房市场奥克兰，REINZ 的下四分位数价格同期从 966,000 纽币回落至 779,000 纽币，跌幅为 187,000 纽币 (-19.4%)。

下四分位数价格是每月销售记录的下 25% 的价格点，而 75% 的房屋销售价格高于这个水平，这代表典型首次购房者最感兴趣的房地产低端市场。

在奥克兰，如果首次购房者拥有 20% 首付，申请 80% 贷款额度 623,200 纽币时，如果按税务局提供的一对奥克兰年轻夫妇(25 - 29岁）的中位数收入为每周税后 1904 纽币，税前大约每年 12万纽币来算，在 9% 的测试利率下，借款人必须没有孩子，没有任何重大固定支出和其他重大债务的情况下才能勉强能从银行借出这笔钱买房。

目前很多在奥克兰的新建联排别墅要价都在 80 万以上，当测试利率在如此高的情况下，这将进一步打击奥克兰首次购房者的出价能力和市场的需求。

在惠灵顿，情况比奥克兰好很多。下四分卫房价才只有 701,500 纽币，惠灵顿首次购房者的收入和奥克兰差不多，在惠灵顿市区，首次购房者的收入却能达到每周 2229 纽币，在 9% 左右的测试利率下，这样的收入依旧能借到 80 万纽币，如果他们有 20% 的首付，则可能购入 100 纽币的房产。

虽然惠灵顿市区很多新建房也在 80 纽币以上，但那里的首次购房者收入明显更高，为那里的新建房市场提供了更多的支撑。

在基督城，情况进一步好转。下四分卫房价仅为 550,000 纽币。首次购房者家庭的每周中位数收入并没有比奥克兰低多少，为每周 1843 纽币。在 9% 的测试利率下，借入 60 万纽币买 75 万房应该没有那么大的困难。而基督城大多数新建联排别墅，甚至是独立住宅的房价都在这个价格之下。

因此，在当前的测试利率水平下，如果在市场情绪好转的情况下，基督城的首次购房者将更容易回归市场买房，而如奥克兰和惠灵顿大部分地区的首次购房者将受到银行测试利率的限制，比较难给出开发商想要的价格购房。

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