捡漏小心掉坑，上周这个话题引发了华人圈激烈讨论

By 新西兰中文先驱网· 2022年12月04日 19:53

本文来源：NZ每日财经

新西兰房价自去年十一月达到巅峰以来已经一路下跌，据新西兰央行和各大经济学家预测未来可能还有更多跌幅。而市场的待售房屋库存也突破2万8千套，直逼3万套，在此情况下，市场是肯定已经出现了不少所谓的“漏”，即价格非常低廉的房产交易。不过，投资者在捡漏的同时也需要多加小心，所谓天下没有免费的午餐，有些价格低廉的交易背后也可能是一个坑。上周，在新西兰华人圈出现了这样一条消息。（来源未经证实，不过还是值得我们作为一个案例提高对风险的警惕性）。

完整信息是这样的：

耽误大家宝贵的时间了，我和Ellie想跟大家分享一下今年发生的俩组买家的痛苦经历，源自于同一个屋主，而且 Listing Agent都是 ** Branch 的 R。

我的买家今年七月的时候购买了 235 Edmonton Rd，Te Atatu South的一个可开发盘，成交价与 CV 差不多。并交付了 29 万多的定金，按照合同应该是 8月交割。然后屋主在交割前提出要延迟到12月1号，可是直到今日，这个屋主一直都是失联的状态拒绝沟通，买家从其它渠道获知，由于去年购入价过高，导致今年还不上贷款，所以没法交割，也不想交割，现在屋主和他们的律师双双不回复任何信息，而且中介佣金也至今没付。

** Branch，她的买家购入的是389 Dominoin Rd, Mt Eden 为了早点入住，更是交了230万左右的定金，交割日是28/10/2022， 9月底就联系不上屋主了，然后就发生了同样的情况，两组买家都是到了交割日期的时候，屋主没有按时交割，然后屋主停止支付房子的贷款、导致现在Ellie的买家购入的房子已经在市场上被 Mortgage Sale了。

而我的买家购入的房子，屋主从今年 9月份开始停止了支付贷款，两组买家交的定金钱就这样被屋主蓄意拿走不翼而飞，直到现在也追讨不回来，致使两个买家都只能走法律途径维权。

以上两个房产的屋主是按照如下方法操作的：首先要求买家支付大额定金，并必须接受 Early Release付到屋主的律师的trust account，然后到期选择不交割或者延迟交割日期，最终联系不到律师和屋主，然后屋主就停止支付房贷，最终导致房产法拍。买家不管交了多少定金都拿不回来。

R确实卖了很多这位屋主的盘，如果需要大家咨询查看，这位屋主信息公司也是可以查到，大家遇到相关的盘的时候一定要做好背景调查，并在购买合同里写好保护买家的条款。我们在跟 R 沟通的时候，发现她非常的不诚实，而且一直在明显不合理的情况下袒护屋主，也拒不承认相关事实，做法已经超出了一名地产中介的规范认知。人应该摸着良心做事，买家的钱也是辛苦赚来的，不要拿到佣金后，自己就在哪里睡安稳觉，我们希望你积极配合买家联系你的屋主把人家的钱还了，因果有轮回，奉劝大家一定要小心，以免更多买家和同事受害。

这条消息传开后，引发了各个群的激烈讨论，节选了一些比较有价值的评论：

另外还有一些比较懂法律的人士给出了比较专业的点评：

本专栏针对这个潜在的投资风险也专门采访了DX Law的Sarah Hou律师。

Sarah Hou律师总结了几点提醒投资者：
首先在签订买卖合同时候，一定不要签订early release deposit(提前解锁定金）的条约，对于一些长期交割合同来说，这无疑给买家增加了很多风险。
一般来说对于一些短期合同，对于定金引发的纠纷还是比较少的。比较多的是那些远期交割的合同，最近确实出现了由于各种各样问题而出现远期买卖合同无法交割甚至被银行强制拍卖的现象。
那对于远期交割合同，Sarah Hou律师还建议可以签订一个如果买卖房产被银行法拍，那买家可以取消合同的条款。这样，定金不提前解冻，又可以取消合同，就能保障买家的风险。
其次，如果已经发生了类似的情况买家也可以作以下应对。
如果有任何买卖纠纷，买家应该请律师向法院申请向买卖房屋加上Caveat，也就是给资产上锁。
如果在买卖房产仍然有足够资产偿还银行贷款时候，买家可以找银行商量要么让银行偿还卖家所欠定金，这样买家就撤销Caveat让银行法拍。

如果情况合适，买家也可以向银行申请把卖家的贷款转移到自己名下完成交割。当然这当中也会涉及到银行评估买家的还款能力以及买家没有在这项协定中遭受损失。
最坏的情况是当买卖房产已经处于资不抵债的情况，那在这时候即使房产上有Caveat，由于房产已经不足以偿还贷款或者其他有关该房产的欠款，那在法拍后银行还是可以向法院提出申请取消房产上的Caveat，让该房产顺利交割。因为银行拥有对房产的First Mortgage（第一优先债务权）。

而在这种情况下买家也只能就损失定金再另行向卖家提出民事赔偿诉讼了。
最后总结一下：作为投资者需要在任何市场环境下都保持头脑清醒，评估投资的风险性，尤其需要选择一个资深有经验的律师为自己的投资保驾护航。在很多时候，一般人由于自身知识和认知的局限性，可能看不到围绕一桩投资存在的所有风险，而这时一位专业律师就能为交易减少风险，让买卖交易顺利交割。

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