澳洲多家银行收紧贷款: 取消预批, 全部重算! 有人被下调$30万, 拍下房子贷不到钱

#01：

澳洲房贷突然收紧, 

多家银行剔除负扣税

澳洲房贷市场突发收紧！

随着联邦预算案正式落地，各大银行开始紧急调整投资房贷款计算方式，市场传出重磅变化：用于贷款评估的重要机制“负扣税（Negative Gearing）”已被多家银行从计算模型中移除。

凡是尚未完全批贷的贷款申请，都可能被重新核算，部分投资房预批额度甚至被直接下调或取消。

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本轮变化中，最先行动的是Macquarie Bank与Westpac。两家银行已开始在投资房贷款计算中，停止将负扣税带来的税务抵扣优势纳入借款能力评估。

Macquarie已通过经纪渠道通知，其正在更新贷款计算器与投资贷款政策，原因是联邦预算后政策变化将影响未来投资者的实际还款能力评估。

虽然相关法律尚未完全在议会通过，但银行已提前执行“预算即生效”的内部规则调整，以符合风险控制与合规要求。

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Westpac方面则向内部房贷人员提示，未来负扣税变化可能影响客户的借贷能力，但目前尚未全面正式落地政策。

不过市场普遍认为，大银行体系正在同步跟进评估。

与此同时，包括 Commonwealth Bank、National Australia Bank、ANZ 以及 ING 在内的金融机构，也仍在评估政策影响范围，尚未最终统一调整，但市场预期收紧趋势已不可逆转。

#02：

借款能力下降约20%，

预批贷款面临重估风险

多位贷款经纪指出，本轮政策调整最直接的影响，是投资者借款能力显著下降。

由于银行不再将负扣税带来的税务减免计入现金流模型，投资贷款额度普遍出现约20%左右的缩水。

以典型案例计算，一位年收入10万澳元、无其他负债的投资者，在原有模型下可获得约75万澳元贷款额度。但在移除负扣税计算后，该额度可能降至约60万澳元，差额高达15万澳元，降幅接近五分之一。

这种变化并非来自利率或收入变化，而是纯粹来自银行“计算逻辑”的改变，因此被业内视为结构性冲击。

更严重的是，部分已获预批的贷款正在被重新审查甚至调整额度。

随着银行调整模型，最受冲击的是“预批贷款（pre-approval）”体系的稳定性。以往购房者在获得预批后，通常会将其视为较高确定性的融资依据，但当前环境下，这一逻辑正在被打破。

多位房贷经纪人指出，现在最容易踩坑的，就是已经签了房、甚至参加完拍卖的人。一旦银行重新算账，贷款额度突然缩水，整个交易结构都会变得非常被动。

有案例显示，有购房者在预算公布后参加拍卖并成功购房，原本银行预批额度为80万澳元，但事后银行重新评估后将可贷金额下调至约50万澳元，导致交易风险骤增。

贷款顾问指出，这种变化的关键在于：银行过去将负扣税视为税务优势，从而提高借款人“可支配现金流”评分，而现在这一假设正在被取消。

这意味着，预批不再具有“锁定额度”的功能，而更接近“临时参考值”。

至于用公司或信托结构的贷款，目前影响相对还小，但整体趋势还是在收紧。

#03：

投资者行为收紧，

拍卖与预批信心下降

随着银行政策快速调整，市场层面的连锁反应正在加速显现。

房贷中介行业普遍发出警告，认为当前阶段投资者不应再依赖旧有预批结果做快速决策，因为银行可以在政策变化后随时调整风险模型。

部分中介甚至指出，已经出现银行不再承认旧系统预批的情况，尤其是涉及投资房贷款的申请。

业内人士指出，这种变化正在直接影响投资者信心。由于预批不再“绝对安全”，越来越多买家开始在成交前重新核算风险，避免出现“买到房但贷不到款”的情况。

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房地产机构Ray White的数据显示，近期拍卖市场中投资者占比已从此前约30%下降至约24%，下降趋势明显。

同时，投资者购房预算集中在55万至95万澳元区间，说明中端投资市场受到冲击最为直接。

从区域来看，业内普遍认为珀斯以及昆士兰部分城市受影响较大，因为这些地区租金增长未能同步房价上涨，使负扣税策略原本较为普遍。

而在利率维持高位的背景下，投资现金流压力进一步加剧，使得部分投资策略迅速失去吸引力。

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与此同时，投资策略也正在发生结构性变化。

由于政策仅对现有二手投资房收紧，而新建房产仍可在一定条件下享受负扣税空间，部分资金可能逐步转向新建住宅市场。但业内普遍认为，这一转移需要时间，短期内供需错配仍可能持续。

部分贷款经纪甚至警告，银行之间的调整可能进一步扩散，一旦更多机构跟进，投资贷款市场的整体杠杆水平可能进一步下降。

最后