首次购房者正在重回市场？果真如此吗？

By NZ每日财经· 2023年03月26日 22:47

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本文来源：NZ每日财经

Corelogic最近报道新西兰房地产市场已经变得死寂一般沉静，房屋成交量下滑至 40 年来新低。2 月份的房屋销售量仅约为 4100 套，这是自 1981 年以来该月的最低销量，挂牌量却比去年同期增加了 16%。

在 1 月份新西兰首次购房者买房成交量占总交易量的比重飙升至 25% 的历史新高后，2 月首次购房者的市场份额下滑 1% 至 24%，但仍然处于历史高位。因此有媒体报道称首次购房者正在重回市场。不过，真相果真如此吗？

从实际购买量来说，2 月全国所有首次购房者的购房量也仅在 1000 套左右，相比历史水平是非常低的。

尽管新西兰房价已从颠覆大幅下挫，但首次购房者的买房能力却没有提高，相反大幅同房价一起大幅下挫！

新西兰房地产协会（REINZ）的全国低四分位数售价在 2021 年 11 月达到 670,000 纽币的峰值，此后在今年 2 月回落至 565,000 纽币。减少了 105,000 纽币 (-15.7%)。

在迄今为止新西兰最大的住房市场奥克兰，REINZ 的下四分位数价格同期从 966,000 纽币回落至 779,000 纽币，跌幅为 187,000 纽币 (-19.4%)。

下四分位数价格是每月销售记录的下 25% 的价格点，而 75% 的房屋销售价格高于这个水平，这代表典型首次购房者最感兴趣的房地产低端市场。

尽管最近低端市场的价格下跌幅度很大，但也只是回落到 2021 年初的水平。不过另一方面，由于抵押贷款利息的疯狂上涨，首次购房者现在的处境现在要比2021年初还要糟糕得多。

2021 年 2 月，REINZ 的全国低四分位房价为 565,000 纽币，与 2023 年 2 月完全相同。但 2021 年 2 月各大银行提供的两年期固定抵押贷款利率的平均值为 2.53%。到 2023 年 2 月，这一利率已上升至 6.45%。

这意味着如果在 2023 年 2 月以全国低四分位价格购买房屋的话，20% 的定金为 113,000 纽币，与 2021 年 2 月一致。80% 抵押贷款需要借入的金额也将保持在 452,000 纽币不变。但需要为抵押贷款预留的付款金额从每周（2021年）的 413 纽币增加到每周 656 纽币。每周上涨 243 纽币 (+59%)，这让首次购房者的境况比两年前要糟糕得多。

据interest 估算，到 2021 年 2 月，年龄在 25-29 岁且全职工作的夫妇的综合税后工资中位数为每周 1739 纽币。这意味着支付 80% 抵押贷款的还款额仅不到他们实得工资的四分之一 (24%)。

两年后的 2023 年 2 月，典型的首次购房者的税后工资中位数将增加到每周 1871 纽币。每周增加 132 纽币（+7.6%），这意味着支付抵押贷款现在将占到典型首次购房者实得工资的 35%。显然，工资上涨幅度远远落后于利率上涨的脚步。

如果他们无法凑齐支付 20% 首付所需的 113,000 纽币，他们的处境会更糟。

如果他们只有 56,500 纽币用于支付 10% 的首付，他们将需要借入 508,500 纽币用于支付 90% 的抵押贷款，这意味着借款人几乎肯定会为低资产贷款支付更高的利率。

这将使价格较低的四分位数房屋的抵押贷款还款额从 2021 年 2 月的每周 542 纽币增加到 2023 年 2 月的每周 832 纽币，每周增加 290 纽币 (+54%)！

这意味着，典型首次购房者需要偿还 90% 抵押贷款的还款额将从 2021 年 2 月实得工资的 31% 增加到 2023 年 2 月的 45%。

这些数字已经够糟糕了，但这还只是基于以全国较低四分位数的价格估算的。

如果我们把焦点放到奥克兰、怀卡托、丰盛湾、霍克斯湾、惠灵顿和尼尔森/马尔堡等中心城市的典型首次购房者来说，情况要糟糕得多，这些地方的房价要比全国低四分位价格高得多。

在奥克兰，为支付较低四分位价格房屋 80% 的抵押贷款而需要预留的还款额已从 2021 年 2 月的每周 604 纽币增加到 2023 年 2 月的每周 904 纽币。

假设他们有 20% 的首付，在过去两年中，奥克兰典型的首次购房者的抵押贷款还款额将从 2021 年 2月的 32% 增加到现在的 47%。

如果他们只有 10% 的首付，并且需要借到奥克兰较低四分位数房价的 90%，那么同期的抵押贷款还款额将从每周 791 纽币增加到 1148 纽币，占到 2023 年 2 月实得工资的 60%！远远高于 2021 年 2 月的 45%。

这些数据表明，尽管最近价格下跌，但在 2023 年 2 月，除马纳瓦图/旺格努伊、塔拉纳基和南地以外，新西兰全国所有地区购买低四分位价房屋所需的 20% 首付金额都超过了 100,000 纽币，而奥塔哥正好是100,000 纽币。

这使得典型的首次购房者的平均工资处于两难境地，因为如果他们选择首付为 10% 的低资产贷款，他们将不太可能负担由此产生的高利率抵押贷款。

因此，他们试图在当前如此高的通胀背景下存足够的钱来支付非常高买房首付，或者承担超出他们能力范围的抵押贷款之间陷入困境，而银行显然不太可能同意这样的事情发生。

对于银行测试利率而言，2021 年 2 月银行审核借款人还款能力的测试利率大约为 5.8% 到 6%之间，而现在却大幅上涨到 8.5% 到 9% 左右。这也让工资只有小幅增长的首次购房者在当今的信贷环境下很难从银行那里贷到款出来买房！并且很多银行都还关闭了高 LVR 贷款申请，很多借款人不得不首先存够 20% 的首付。

并且对于很多年轻的夫妇正值抚育下一代的年龄，而这也给他们的购房梦想带来了更多阻碍。因为银行测试客户还款能力的计算器会随着更多孩子而变得更加严苛。

不幸的是，所有这些意味着在新西兰大部分地区（尤其是北岛上游和惠灵顿），房屋所有权目前都保留给那些口袋里有现金的买家，也许是有父母银行帮助下买房的首次购房者，又或者是少数的真正高薪首次购房者。

大多数首次购房者目前仍将被抛弃在市场之外。

可以说，尽管过去 15 个月新西兰房价大幅下跌，但对于全国大部分地区的典型首次购房者来说，拥有房屋的梦想可能仍然遥不可及。

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