房市降价潮席卷全国：数千套房源价格“大跳水”
By 新西兰中文先驱网· 2022年06月08日 05:18
新西兰中文先驱网 Danielle 综合
新西兰房市持续低迷，挂牌出售的房屋纷纷降价，以吸引潜在买家。
一方面，待售房屋存量似“滚雪球”般越攒越多，而另一方面，利率的飙升让潜在买家望而却步，房市需求不再。
拍卖会的日渐惨淡、建筑商的不断倒闭，预示着怎样的房市未来？
“每周降价5万纽币”
奥克兰Glenfield地区Stanley Road上的一处房产出售，这是一套四卧两卫的房子，占地面积1328平方米。
业主迫切想要卖掉房子，迫于形势，业主每周将价格下调5万纽币。该房产于1月底首次挂牌出售，4月21日又以194.9万纽币的价格重新上市。如今，它的价格已经降到了159.9万纽币，整整下调了35万纽币。
该房产的经纪人Stefan Powney说，业主仍将继续降价，直到售出为止。这种销售策略是为了在目前的房市形势下，尽量锁定合理的价位。
Powney说，市面上，下调价格的房产主要面向的是开发商买家。由于新建房价格下跌，建筑成本上涨，开发商们无法支付像去年那么高的价格。
数千套房源要价大幅下调
这并不是个例。据OneRoof报道，随着越来越多的业主被迫“接受现实”，过去三个月里，全国近5000套上市出售房源的价格大幅下调。
在截至今年5月底的三个月里，下调价格的房产数量是去年同期的5倍，平均降幅为3.95%。
OneRoof数据显示，这三个月里，15%的住宅房源价格下调，其中近一半在奥克兰。
部分奥克兰的降价房产示例：
- Mission Bay地区Marau Crescent上的一套三居室住宅，广告中写着“大幅降价”、“即日出售”。
- Orakei地区Aotea Street的一套三居室住宅，要价已降至235万纽币。
- 北岸Silver Moon Road的一套三居室联排别墅，其海外业主急于出售，目前要价87.5万纽币。
- 奥克兰西南边的Waiuku小镇，一套位于Collingwood Road的三居室住宅已降至85.9万纽币。
“降价潮”席卷全国
降价潮已经席卷新西兰全国。除奥克兰外，怀卡托、丰盛湾、惠灵顿和坎特伯雷等地在售房产都纷纷大幅降价。不少广告都出现“低于CV估价”的字眼，对于降价房产，经纪人往往会标注“卖家急售”等话语。
从数量上看，过去三个月里，奥克兰的降价房产最多，为2379套在售房源。其次是怀卡托（597套），丰盛湾（485套），坎特伯雷（279套），惠灵顿（272套）。
不过，北岛中部地区的塔拉纳基（Taranaki）和怀拉拉帕（Wairarapa）的房价依旧坚挺。
从降幅来看，北地（Northland）降幅最大，平均下调5%，其次是南地（Southland），下调4.56%。丰盛湾为4.5%，怀卡托3.8%，奥克兰3.47%。
汉密尔顿要价“大跳水”
汉密尔顿的在售房产同样经历了“大跳水”。
该市房地产经纪公司Lodge透露，他们会在房产广告中标注“价格已更新”的字样，以吸引更多买家。“即使人们在网上刷到这套房，也可能会忽略它。不过，如果我们标注房产已降价，买家可能会更感兴趣。”
汉密尔顿Nawton地区的一套四卧两卫的房子，近期已经降价4.1万纽币。广告中写着卖家迫切出售。而同地区的房源也纷纷降价，目前平均售价约为69.5万。
目前，汉密尔顿房市已经积累了4个月的存量，因此房价相当“有竞争力”，卖家也不得不接受现实，调低内心的期望值。
Lodge表示，一旦房价降到买家的预期价格，还是能达成交易。
待售存量似“滚雪球”
目前，购房者已经退出市场，购房热潮也已经结束，待售房产的数量正在迅速增加。
独立经济评论员、BNZ银行前首席经济学家Tony Alexander注意到，截至5月底，新西兰上市出售的房产数量多达逾25200套，同比大幅增加近80%。
不过，不同地区的待售房屋数量的涨幅有很大的差异。
奥克兰涨幅为57%。惠灵顿、北岛中部、霍克湾和丰盛湾涨幅惊人，分别高达近190%、162%、149%、142%。
不过，这并不代表惠灵顿等地的房价降幅会远大于其他地区。只能说，从目前的存量数据来看，惠灵顿和奥克兰的在售房源要远大于销量，而且还会越来越多。
权威数据揭示降价现状
今年上半年，各大房产机构数据惨淡，揭示了房价环比下跌的现状。
仅从6月份的数据来看，6月1日公布的OneRoof-Valocity和CoreLogic数据均显示，截至5月底的三个月里，全国住宅房价下降了0.9%。
奥克兰、惠灵顿、但尼丁等大城市的跌幅甚至更大。OneRoof报告表明，奥克兰的房价在三个月里大幅下跌2.2%，即3.4万纽币。而惠灵顿更下跌了2.9%，但尼丁的跌幅也是2.2%。
Realestate.co.nz的数据显示，自2月以来，全国的月平均要价一直在下跌。5月份，新西兰全国平均要价下跌0.3%至963914纽币。同时，全国待售房屋库存量同比狂飙76.7%。
房价开始下跌，一些卖家宁可不卖房也不降低要价。Barfoot & Thompson 董事总经理Peter Thompson透露，该公司4月份的平均房屋售价为 1212376 纽币，5月份跌至 1189779 纽币，下降了2.5%。一些卖家无法卖出预期价格，已经退市。
人们对房价的信心也趋向低迷，第一季度人们对房价的预期暴跌。ASB银行的住房信心调查显示，只有11%的人预计房价将继续上涨，远低于2021年第四季度的净49%。
房市低迷，拍卖“失宠”
房市低迷时期，越来越多的房屋销售开始明码标价，而拍卖会日渐萧条。
4月份，OneRoof拍卖的房屋中，只有23.4%成功拍出。5月底的一周内，Barfoot & Thompson拍卖的131套房屋中，只有25套成交，清盘率仅为19%。在奥克兰，4月份的挂牌中只有6%采用了拍卖形式（去年同期为21%）。
与此同时，新西兰房市开始出现越来越多的明码标价销售广告。新西兰房地产研究所（REINZ）首席执行官Jen Baird指出，在市场放缓的情况下，往往会出现拍卖不再流行的趋势，明码标价的销售广告开始回暖。
部分建筑商难以为继
房价下跌，加上劳动力和原材料成本上涨，使得一些建筑公司难以为继。截止5月23日，今年已有92家建筑公司进入清算程序。
奥克兰建筑公司Master Builders和新西兰建筑协会首席执行官表示，建筑业可能正在进入萧条周期的开始阶段。澳新银行（ANZ）的经济学家也认为，由于需求疲软和建筑材料供应短缺，住宅建筑行业正走向放缓。
目前，新西兰建筑行业面临数十亿纽币的资金缺口压力。建筑成本飙升，房地产估价机构QV数据显示，在截至4月份的一年中，一系列材料和建筑服务的价格出现了两位数的增长，三居室住宅的平均建造成本比一年前高出近21%。
高成本的现状，随之而来的是奥克兰新建房完工量已连续四个月下降。自去年6月达到14421套的峰值以来，奥克兰合规建筑证书（CCC）批放量已下降9.4%。
建筑业约有28万从业人员，国家党议员、建筑事务发言人Andrew Bayly担忧，一旦这一行业发生巨变，可能会对经济产生严重影响，甚至可能会陷入衰退。Infometrics首席经济学家Brad Olsen也认为，新西兰经济衰退“在某种程度上不可避免”。
昨天（6月7日），ASB银行给出了最新预测，新西兰今年的经济增速预计将放缓，到2023年“勉强保持在1%以上”。
未来预测：房市神话终结
通常，房地产市场会经历繁荣、衰退和复苏的周期，有一种普遍的观点认为，新西兰房价每7到10年就会翻一番。
不过，CoreLogic NZ首席经济学家Kelvin Davidson警示道，未来5年，新西兰房价没有太大上涨空间，甚至可能要到2032年之后才会创下新纪录，10年翻一番的神话将终结。
他说，房价上涨和下跌总是有原因的，主要驱动因素是利率和人口增长。由于利率已经从2%左右跳升至4%，并有可能进一步上升，人们的债务越来越大，负担能力也越来越差（5月25日，面对30年来的高通胀，储备银行将OCR上调50个基点至2%，达到2016年以来的最高水平，房贷利率也应声上涨）。
因此，他预测房价下一次上涨可能需要一段较长的时间。在短期内，很难看到房价再次推向峰值的情况。
奥克兰金融服务公司Jarden的资产研究分析师Grant Swanepoel预测，到明年年底，新西兰房价将下跌18%，全国的平均房价将从90.5万纽币降至74万纽币。这比此前西太平洋银行 （Westpac）的预测（降15%）更为悲观。
纵观整体房市趋势，首次购房者或许能在本轮下跌中收获一波“红利”。SBS银行的首席执行官Mark McLean认为，商业银行目前已将借贷对象重点瞄向首次购房者。同时，房市走软，待售房源增多，就业市场强劲，目前或许是首次购房者“捡漏”的好时机。
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