房市陷入低迷前景未明，买卖双方谁主输赢？

By 新西兰中文先驱网· 2022年08月31日 04:18

新西兰中文先驱网 Sophie 报道 新西兰房市的起起落落让许多并非业内人士的人们也熟悉了一个术语：房地产周期。从2021年底起，房市攀升到创纪录的顶点后开始进入下行周期，经过大半年后，迄今为止，房价下跌了8%，跌势明显，房市陷入低迷。重要的是，这一周期的谷底在哪里，什么时候会探到谷底，则众说纷纭。

多家主流银行的经济学家此前分析，储备银行还会继续上调官方现金利率（OCR）至4%，之后通胀将逐渐得以控制，经济走向平稳，OCR可能会保持一段时间不变，然后也有可能下调。据此，贷款利率在今明两年将继续上涨，于明年某个时候稳定或者下调，房市有可能在2023年底或稍前反弹。

这些分析也有很大的不确定性，会随着新西兰的经济形势，甚至全球的经济状况的改变而骤变。我们现在知道的是，2022年以来房市持续走低，目前的销量处于10年来的最低水平，房价也一跌再跌。在利率上升的空间不明的情况下，未来房价还会下跌多少？什么时候是入市的最好时机？很多投资者和首套房购买者都在观望。

房市的巨大变化

当新冠疫情在2020年初暴发时，没有人知道房市会受到怎样的影响，大部分的预测是房价会暴跌。

但这并没有发生。储备银行为应对新冠可能造成的经济滑坡，取消了人们贷款时的贷款价值比（Loan-to-Value Ratio，简称LVR）限制，同时，在史上最低利率的加持下，人们蜂拥进入房市。

与新冠疫情期间的百业凋敝不同，当时的房市一派火热繁荣，全国房价飙升约43%，达到历史新高。根据房地产研究所（REINZ）的数据，在2021年11月的市场高峰时期，全国房价中值攀升到了92.5万纽币。

新冠之前房市最繁荣的年份是2016年，当年的房屋销量为9.02万套。Harcourts Cooper & Co公司董事总经理Martin Cooper说，奥克兰的房市在2017年至2019年期间一直很安静。2019年，即新冠疫情暴发前，销量为7.77万套。但在疫情开始的前六个月里，房市恢复了良好的活力。2021年的房屋销量为8.92万套。

自那以后，由于储备银行采取了一系列的货币收紧政策，包括恢复LVR限制、制定新的贷款规则、调整对投资者的税收政策、提高OCR等，房市逐步放缓。

REINZ的最新数据显示，全国房价出现自2011年以来的首次同比下跌，较峰值下跌逾10%，至7月份，房价中值降到了81万纽币，距最高时下跌逾8%。

与此同时，房屋销量大幅下降，待售房屋数量猛增，房产出售的时间也在延长。 Cooper住在奥克兰北岸，他说，在最近的繁荣时期，该地区每月的销量为大约400套。在此之前的几年里，销量要低得多，每月大约300套。“但在今年7月份只有209套，所以数量甚至低于疫情前的房市，交易速度也更慢。现在人们在等着看价格和利率会发生什么变化。”

卖房会遭受巨大损失吗？

经济学家Tony Alexander在分析房市时说，新冠前两年房市非理性繁荣，房价上涨过快，需要进行调整。

他表示，房地产市场正在向更正常的状态调整。不过，房价下跌带来的负面影响开始显现，一些房主的还贷压力因为利率大幅上涨而陡然加大；一些在房市高峰时期买房的房主陷入了负资产状态，他们所欠的抵押贷款超过了房屋的价值；也有一些投资房和开发项目的资金链断裂，法拍房（Mortgagee Sale）的数量逐渐增多。

在一年的时间里，房地产投资者Matthew Ryan每月110万纽币的住房贷款还款将翻四倍多。在大流行时期的利率低点，他获得了2.19%的贷款利率。但今年9月底贷款到期时，他的利率将被重新锁定为4.95%——比他之前支付的利率高出一倍多。同时，除了每月的还款，Ryan还将从只付利息的还款转为本金和利息都要还。他表示，所有银行都在收紧只付利息的还款，以降低风险。这种双重打击将导致他每月的还款从2000多纽币激增到8700多纽币。

2020年和2021年住房市场疯狂繁荣期间，110万纽币的住房贷款对房主来说并不罕见，在目前的各种不利因素之下，一些人可能无法应对贷款方面的财务问题，不得不在房市低迷时卖房，更甚者或因为不能偿还贷款，只能被银行或借贷方强制拍卖房屋。

现在卖房的房主会不会遭受巨大的损失呢？

2021年6月，奥克兰豪区Ponsonby一套翻新的三居室房屋以270万纽币的高价售出，让其他地区的人们瞠目结舌。不过许多奥克兰人当时很自信，觉得房价会一直上涨，利率也会保持在低水平。但计划赶不上变化，今年早些时候，Ponsonby附近的另一套更令该业主心仪的房子上市了，这位业主斥资买了下来，并把之前买的三居室别墅挂牌出售。新买家为此支付了240万纽币。加上中介的佣金和广告支出，在短短11个月内，这套房屋总共损失了30万纽币。这是此次房市暴跌期间房主损失巨大的一个例子，且并不鲜见。

CoreLogic的首席房地产经济学家Kelvin Davidson分析了房市的买卖数据，以了解卖家是否遭受了损失以及程度如何。

绝大多数卖家（98.1%）的售价仍然高于他们当初的买价，只要他们持有房产两年或更长时间。但他们可能赚不到他们希望或预期的那么多，或没有他们如果在去年房价高峰时卖出的那么多。

那些能获得毛利的卖家平均持有房产的时间为7.6年，而亏损的人平均持有房产1.3年。Davidson 表示：“所以换句话说，亏损的投资者往往只是持有了房产很短的一段时间——也许是个人环境的改变迫使他们提前卖出。”

据有关专家分析，房价下跌不会马上停止，最终可能会从房市峰值下跌20%。Davidson 说：“如果价格下降那么多，仍然会比新冠疫情之前高出约20%。因此，即使房价下跌20%，如果某人拥有一处房产超过两年，他们的资产价值仍有可能增加。”

在奥克兰以外的新西兰其他地方，情况也大体类似。Ray White Morris and Co房产公司基督城的中介Vanessa Golightly说：“现在房市已经放缓，但价格不会回落到新冠疫情之前的水平。相反，它们正处于停滞期，仍有增长空间。”“一个糟糕的市场是你卖的价格比你买的要低，而现实情况是，大多数房产的售价都高于购买时的价格。”

买房的好时机到了吗？

对于买家来说，房市降温给他们带来了希望，尤其是首套房购买者。

以罗托鲁瓦为例，自今年年初以来，房价略有下降，购房者开始活跃起来。中介注意到，在过去几周里，前来参观开放房屋的人数有所增加，其中许多都是第一次买房的人。

Professionals McDowell Real Estate房产公司的负责人Steve Lovegrove说，六个月前在罗托鲁瓦想买一套50万纽币左右的房子几乎是不可能的。“现在，如果你的预算在50多万，假设是50万到55万纽币，就有很大的机会能找到一些房屋。当然，可能不是在最好的位置或具备最好的条件，但这个价格区间有房子卖。”

同时，在2021年居民签证计划下，越来越多的移民最近获得了居留权，有能力也渴望在新西兰购买他们的第一套住房。

据报道，申请2021年居民签证的大多数移民来自菲律宾、中国、南非和印度，很多人在建筑、教育、卫生和初级产业部门工作。目前，21.5万人中有近10万人获得批准，可以在新西兰扎根。正逢房价大跌，也是这部分人进入房市的好机会。

有专家认为，房地产市场下跌是一个很好的入市时机，目前的市场比前两年稳定得多。Ray White Mt Eden房产公司的中介Robyn Ellson表示，一个稳定的市场意味着人们可以更可靠地知道自己的房子值多少钱，以及其他房产的价值。而且房屋存量增多，意味着买家的选择更多，更能买到适合、满意的房子。

First Rate mortgage公司的老板Kim Lyons也表示，“市场已经明显放缓，通过拍卖出售的房产越来越少，这使得人们至少可以更容易地通过出价来购买房产，而不必去参加紧张的拍卖。”

此外，房价自回落后也更趋合理，房屋总值降低，能减少首付的金额，借贷额也会相应降低。这对资金不充裕的首次购房者来说是一个重大利好。在未来4至6个月内买房的人，或有机会购买过去几年里以同样的价格无法买到的房屋，因为房价可能会有10%或更大比例的下降，有的运气买家或许能在房市上捡漏。

不过，即使房价下跌，业内人士仍频频发出警告，尤其是在确保贷款及还贷方面，因为一旦出现问题，就会孳生一些代价高昂的隐患。比如虽然房屋的卖价降低了，但是因为贷款利息陡升，还贷压力加大，这在某种程度上抵消了房价下降带来的资金压力缓解。

而对于那些想要搬到更好的街区或更大的房子的购房者来说，在买房的同时还必须把住房卖掉，有可能陷入原有的房子没有卖掉，又背上了新购入房屋的大笔贷款的困境。如果再不得不低价出手原来的房产，则损失或可达几十万纽币。

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