大胆猜测，新西兰房价何时将会反弹？

By 新西兰中文先驱网· 2022年08月16日 20:37

本文来源：NZ每日财经 今年新西兰房市拍卖会和开放房屋参观中所有的讨论都是关于首次购房者和房东从害怕错过恐慌（FOMO）转向害怕出价过高恐慌（FOOP）的情绪转变。奥克兰市和惠灵顿市的房价从2021年末的峰值下跌了20%，而奥克兰市中心公寓租金的下跌让一些人认为这只是更深、更长时间下跌周期的开始。

任何市场在黎明前总是感觉最黑暗的，而此刻，感觉只会变得更糟（如果你是首次购房者或逢低买入者，情况会好一点）。本周官方现金利率预计再上调50个基点（这只会影响浮动抵押贷款利率），这将使市场情绪变得更加黯淡。

但值得关注的是2023年末和2024年初的前景，看看届时可能推动市场的潜在力量。而这些力量很可能会是：

- 固定抵押贷款利率下降；

- 房东和卖家庆祝可能的国家党胜选；

- 通过移民释放人口增长；

和- 新住房供应增长从目前的峰值减弱。

简而言之，房价很可能在明年年底跌至谷底，并在选举结果明确后大幅反弹。在奥克兰市和惠灵顿市这类“前沿”市场已经显示出比2021年底峰值低15%至20%的触底迹象。

奥克兰市和惠灵顿市的房价在7月份从2021年末的峰值分别下跌了17%和20%，而新西兰全境下跌了10.9%。如果市场和民意调查表明，抵押贷款利率将会下降并且届时国家党和行动党政府当选，则这种先涨先跌市场以及其余地区的房市可能会在2023年底或2024年初强力反弹。

这种反弹可能会在新政府成立的头100天内废除各种针对房东的新税、冻结住房基础设施和交通的投资，以及释放由移民驱动的人口增长，从而缓解通胀、压低预算赤字以及抵押贷款利率变得越来越低。

房地产市场成为我们经济结实的基础已经有20年了。从2020年到2025年，市场的起起落落将延续这一格言：新西兰的整个社会和未来都将继续依赖房地产市场。

房价已经见底了吗？

新西兰储备银行和大多数经济学家预测，到今年年底，将从峰值跌至谷底约15%，最悲观的预测为20%左右。这些数字表明，我们已经完成了那个秋天的三分之二，奥克兰和惠灵顿以外的地方还有更多的路要走。但在奥克兰市和惠灵顿市等前沿地区，已经出现了趋于平稳的初步迹象。

利率已经停止上升，移民正在重新开始，许多投资者对明年年底更换政府变得更有希望，这将看到利息可偿付性、围栏和明线规则被废除，同时淡化让房东花更多钱在保持出租房温暖上。

最重要的是，首次购房者想知道他们是否应该等待价格继续回落到Covid之前的水平，他们应该停止思考，这不会发生。房主看起来将至少保留他们在2020年3月至2021年11月期间房价上涨中看到45%涨幅的一半。

通胀降温、固定抵押贷款利率下降以及现在可能逆转对房东的加税意味着等待价格进一步下跌是有风险的。

这个国家肮脏的不那么小的秘密

在我看来，任何想要购买自己第一套房并能够对其进行财务管理的人，在选择“等待价格进一步下跌”之前都应该非常小心。那些担心在2020年底和2022年初储备银行取消贷款与价值比(LVR)限制并印了550亿纽币的狂热中错失良机的人感到恐慌是对的。FOMO可能暂时被FOOP取代，但从长远来看，FOMO将永远胜过FOOP。

我们的社会天生就有将房价推向无限甚至更高的本性。我有一条经验法则，我会告诉我看到的每一个年轻租房者。这不是财务建议。每个人的情况都不一样。从长远来看，这是我对新西兰房价政治经济的长期看法。那就是：

- 永远尽可能早地买房子，以确保你有稳定的、你可以控制的未来，特别是如果你正在考虑建立一个家庭；

- 尽一切可能获得存款以及银行允许的最大可能的抵押贷款以帮助你你登上房地产的阶梯，这样你才能获得大多数中产阶级依赖杠杆所取得的免税资本收益，而这将帮助你的长期财务未来以及支持目前的生活方式或者自己的生意；

- 不要等待“成年人”解决供应短缺或改变税收规则以提高负担能力，或等待“市场”恢复住房负担能力；

和，- 不要相信那些说当局已经控制了局势或暗示情况会在足够短的时间内好转的政客或中央银行家，说会让你明智地买得起三到五倍收入的房子，就像20年前的情况一样，因为要实现这一目标，房价必须在一两年内从当前价格砍半。

为什么市场不会回到2000年代的均衡状态呢？

这不会发生，因为政府（无论哪种风格）和储备银行都不允许这样做。此外，现在进入市场的额外住房供应将立即枯竭。政府将被居住在大城市地区和新西兰小城镇拥有房屋的选民和大多数年龄较大的中位选民踢出局。

他们在大选中的投票率几乎是内城区年轻租房者的两倍，在议会选举中是他们投票率的三倍多，这在许多方面更为重要，因为他们决定了住房供应的反应程度。任何政府允许房价以两位数速度下跌将会出现我们明年可能会看到的情况，这就是为什么国家党承诺废除旨在降低出租物业投资吸引力的各种税收的原因。

那么现在会发生什么？

正如新西兰储备银行希望并预测的那样，在今年余下的时间里，全国房价将再下跌5个百分点，奥克兰和惠灵顿的房价可能已经跌至谷底。如果正如金融市场现在所表明的那样，通货膨胀现在得到控制并且利率下降，那么从2023/24年夏季政府更迭后的第二天起，房价强劲反弹的可能性就越来越大，这推动了通过降低抵押贷款利率、快速增加移民以及通过议会、NZTA和Kāinga Ora的建设计划冻结新的住房基础设施投资。

然后，新的国家党政府将废除房产税，解除移民限制并削减政府投资支出，以确保利率保持在低水平，甚至进一步下降。

一个破碎的经济体

我们政治经济中的一切都促使每个人（政治家、银行家、中央银行家、房地产经纪人、抵押贷款经纪人和报纸编辑）保护拥有自己房屋的中间选民的杠杆免税收益，这些选民通常拥有自己的房产，而且往往不止一栋。

新西兰是一个破碎的房地产市场。那是因为这些中间选民的财务和家庭未来，更不用说他们的自我价值感和“部落”认同感，完全取决于他们是否拥有他们所居住的房子和在哪里，以及他们能够以多快的速度利用这些免税和杠杆收益，以确保他们能够继续从房屋中赚取比他们的工作或生意更多的钱，其中许多人也完全依赖于这些收益。

他们觉得他们需要保持这个房地产市场处于高位，最好是继续以过去30年的速度增长，以确保自己舒适地退休，更重要的是，有足够的公平性来帮助自己的孩子进入房地产阶梯。没有其他选择他们是不会破坏这种体制并迫使自己改变生活轨迹、职业、投资方式和生活方式的。

十多年来，我一直在说新西兰的经济都在围绕着房地产市场运转。但是，在新冠疫情的前18个月，房屋和土地价值飙升5000多亿纽币，这加剧了这种情况。

FOMO的海市蜃楼

但无论你做什么，都不要自欺欺人，也不要相信其他人说你有能力等待价格在未来几年的某个时间跌回到你希望的程度。

FOOP将比你想象的更快地转向FOMO。这一切都取决于通胀从峰值回落的速度，以及国家党是否能凭借自己的实力赢得下一次选举。

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