天呐！经通胀调整后，奥克兰的房价已经下跌超20%了！

By NZ每日财经· 2022年09月20日 22:02

本文来源：NZ每日财经

当通货膨胀率较低时，其对房价变化的影响较小。需求和供应的压力等名义变化是影响房价的主要因素。

但当通货膨胀率很高时，它却会掩盖房价的“真实”变化。抵押贷款总是以名义单位计算的（不计入通胀），并且总是以名义单位偿还的，但资产价格确实是根据通胀水平确定的。

社会对房价变化的讨论避免提及经通胀调整后的“实际”价格变化，而是关注未经季节性、通胀或利率等其他修正因素调整的“名义”房价。

从1995年到2020年，25年的时间跨度，通货膨胀率平均仅为2.0%，尽管在此期间通胀也曾短暂地达到过5.3%的峰值。

但是目前的通货膨胀突然上升到远高于这个水平。通胀在2022年6月季度达到7.3%。

几乎在过去25年里，房价一直在上涨，至少名义上是这样。当然即使在房价趋于平缓甚至在2008年略有下降时，并没有很大的通胀修正。因为，当时通货膨胀仍然很温和。

但是最近我们遇到了一个特殊的情况：房价在下跌，通胀在飙升。这种组合迅速在蚕食“真实”房价。

以下两个图表描绘了这幅图景。我们以2012年1月为基准，以10年为时间框架。

在新西兰全国范围内，今年8月份的名义房价较去年同期下降了5.9%。但经通胀调整后，降幅比一年前下降了16.5%。

在过去十年中，在经通胀调正后，按2012年的价格计算，新西兰的中位数价格也仅从355,000纽币上涨至595,100纽币。如果我们忽略通胀，那中位数房价为800,000纽币。

这种影响大部分发生在2022年初。自那以后不仅房价回落，通胀率也跃升至一代人或更长时间未见的水平。

奥克兰的影响更为明显。

自2021年8月以来，8月房价下跌8.3% 是我们几代人都没有见过的。从2021年11月的峰值，到8月的跌幅已达15%。

但是，当你根据通货膨胀进行调整时，下跌幅度会更大。奥克兰房价同比下跌了18.6%，较11月的峰值下跌了23.1%。

按照传统的定义，奥克兰住房正处于快速发展的熊市中。

你可能还想看：

房市全面低迷，全国80%的地区房价都在下跌

WeChat Screenshot 20210812131857

FINAAAAL

注：凡新西兰中文先驱网引用、摘录或转自其他媒体的作品，本网对其观点、真实性和知识产权恕不负责。新西兰中文先驱网致力于帮助文章传播，希望能够与作者建立长期合作关系。若有任何问题请联系[email protected]。

(责编：丹妮)

（责编：新西兰中文先驱网）

相关新闻