新西兰超级房东的故事，在利息可抵扣取消后他就停止买房，只做这件事
By 新西兰中文先驱网· 2023年09月17日 20:44
本文来源：NZ每日财经
Phillip Westwood 已投资房地产 50 年，拥有约 20 处房产，他表示，政府决定取消利息扣除税收优惠导致他决定不再购买任何出租房。
相反，他正在偿还现有房产的债务，并花钱进行维修、保养和升级——他仍然可以扣除这些费用。
他说：“我们认为，与目前购买更多投资房相比，这是一项更好的投资，而且可以为我们带来更好的租客。”
他表示，他可能仍会考虑购买房产用来作 Airbnb。
其他投资者则没有那么幸运，Westwood 估计多达四分之一的投资者依赖抵押贷款利息扣除来使他们的投资收支平衡。
他表示，如果工党继续执政，许多投资者可能会被迫出售。
Mega Landlords 数据显示，小投资者可能已经开始抛售。
与 2021 年 9 月相比，5 月份市场上的小投资者（拥有一到两处投资房产的投资者）估计减少了 13,225 人。
Westwood 表示，政府 2021 年的法律变更在投资市场中造成了范式转变，投资者早已意识到现金为王。
“这是简单需要支付账单的原因，”他说。
Westwood 表示，他一直是现金流买家，并根据租金收入与支出的比较做出决定，而不是房产的资本收益。
“我不认为这是许多房地产教练和房地产导师的投资模式，他们总是说‘你将在八年内获得双倍的价值’，”他说。
“我们说过：‘不，在某个时候或其他时候，有人必须购买房产以获得租金收入，这意味着你必须去计算’。”
“我们的未偿还抵押贷款相对较低，因此这使我们与许多其他人处于不同的位置。”用来改善出租房的钱仍然可以免税，Westwood 表示，这使他的税单保持在较低水平。
如果他没有花钱改善出租房，他估计在工党取消税收减免后的前六个月内，他的税单将增加约 5000 纽币。
在截至 3 月 31 日的纳税年度，Westwood 的税单将增加约 10,000 纽币。
在规则变更后的头一年半内，投资者失去了 25% 的扣除利息的能力，该比例将在随后的一年中再次增加 25%，直到完全失去抵扣能力。
此前，一位投资者 Brianna Kerridge 表示，她计划在工党继续执政的情况下出售她的第四套房产，如果国家党赢得大选则会购买他的第五房产。
Westwood 表示Kerridge 的情况并非独一无二，该行业充斥着投资者，他们竭尽全力购买尽可能多的房产。
“我认为 50% 的房东根本没有抵押贷款，现在其中很大一部分是我这个年纪的人，他们大约 20 年前买了房子，现在已经还清了抵押贷款，而且大多数人只拥有一两套房产，”他说。
“那些人根本没有受到影响，因为他们无论如何都没有兴趣。”他说，剩下的 50% 中约有一半需要利息扣除才能使他们的计划发挥作用。
当被问及如果国家党获胜他的计划将如何改变时，Westwood 表示，他不确定该党是否会获胜。
“我去了Onehunga边缘的一个游泳池，那里主要是蓝领工人集中的地方，我没有看到他们会投票给国家党。”“这就是问题所在，他们认为 Luxon 是白人、富有的、商业圆桌会议的成员，这可能不是一个不公平的说法。”
“他们说，‘Luxon 将为我们做什么？’。我不认为国家党已经克服了这个问题。”到目前为止，国家党已承诺将抵押贷款利息扣除税收优惠返还给投资者，将明线测试恢复到两年，从而更容易规避资本利得，并取消储备银行在做出货币政策决定时需要考虑房价可持续性义务。
该党还制定了允许海外买家购买新西兰房屋的计划，前提是这些房屋的购买价格为 200 万纽币或以上。
这些买家将被要求缴纳 15% 的税，国家党预计这将每年筹集 7.4 亿纽币，并有助于为 146 亿纽币的所得税削减提供资金。
许多评论人士表示，国家党 7.4 亿纽币的数字可能被夸大了，并对这项税收能否带来这么多收入表示怀疑。国家党还承诺降低银行在发放抵押贷款之前必须进行的检查的严格性，经济学家称此举可能会导致发放更多抵押贷款，从而导致需求增加和房价上涨。
Westwood 表示，一些投资者目前在处理他们已签约且即将竣工的新建房产时也面临困难，因为房价下跌意味着他们无法再获得融资。
“我认为市场上将会有更多的房产以强制出售的方式上市，这将压低价格，但它们将是强制出售，不能反映真实的市场情况。”在 Westwood 看来，对投资者来说最大的阻碍是工党推动的增加租户的权利—— Westwood 认为这种权利已经走得太远了。
再加上短期租赁可以获得更高的回报，Westwood 将他大约一半的房产变成了 Airbnb。
Westwood 表示，如果工党获胜，他可能会将更多的出租房屋转为 Airbnb。Westwood 表示，那些抱怨高利率的人应该意识到，他们的利率只处于10年平均水平左右。
“有些人抱怨利率太高，但我见过的利率是 18%，”他说。
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