新西兰房市目前到了满地都有漏可捡的阶段了吗？
By NZ每日财经· 2022年08月15日 22:04
本文来源：NZ每日财经
房产经纪人表示，房价下跌吸引了逢低买入者，但真正捡漏的机会很难找到，因为卖家并不急于以任何价格出售。
根据CoreLogic的数据，新西兰房地产市场已经发生转变，自全球金融危机(GFC)以来，截至7月的三个月房价出现了最大的季度跌幅。
Realestate.co.nz的最新数据显示，7月份新西兰全国的待售房屋数量也增加了一倍多，达到26,358套。这意味着许多地区现在被认为进入了“买方市场”。
传统上，正是在房地产周期的这一个阶段，才会出现逢低买入者，目标是从没有多少选择的卖家那里购入便宜的房产。
但来自全国各地的房产经济人表示，虽然此类买家略有增加，但趋势并不明显。
Tommy's Real Estate销售总监Nicki Cruickshank表示，几个月前，惠灵顿市场上有不少讨价还价的人。
“他们在那里给出低得离谱的报价，试图获得便宜的房产，而不是真正关心它是什么样的房子。奇怪的人设法捡漏，然后似乎有点惊讶。”
但目前这些类型买家大量出现的证据较少，因为卖家已经适应了当前的市场现实，即价格比去年下降了约10%至15%，她说。
“他们更能接受满足市场的需要，也有更多的谈判空间，但他们不会为了达成出售而甩卖房产。”
“销售需要更长的时间，但仍在发生。只是买家是经过衡量的，并且会慢慢来，因为他们有更多的选择。”
她说，与去年相比，这标志着一个心理市场的回归，当时买家不得买任何他们能找到的房子。“现在，买家和卖家在当前市场中是平衡的。”
Ray White首席运营官Daniel Coulson表示，任何市场都存在高度价格驱动的买家，因为人们总是想买得更便宜。
他说，问题在于他们目前是否真的在寻找便宜货，而答案可能更多的是一种感知问题。
“如果有人已经找了几年，他们可能会看到一处房产的售价远低于去年出售的同类房产，并认为这是一笔划算的交易。”
“但这实际上是将房产与目前市场上可用的其他类似类型的房产进行比较，这使得量化交易变得更加困难。”
Coulson说，换房的房主可能认为他们在购买时获得了更便宜的交易，但他们必须在同一个市场上出售，所以差别不大。
他说，目前，买卖双方的投机性较低。“卖家不会将他们的房屋投放到市场上只为想知道能卖出什么价格，而买家正在寻找，因为他们正在扩大或缩小规模，或搬家。交易是出于真正的原因进行的。”
他补充说，一些房产类型，例如奥克兰中区的高端住宅，继续吸引着买家的浓厚兴趣，但更多的谈判正在进行中。
“但谈判不仅仅是关于价格，通常是关于条款，例如首付规模或交割时间的长短。更长的交割时间正在增加，因为这让买家有信心将自己的房产毫无问题地推向市场。”
这种情况与上次全球金融危机之后的重大市场低迷截然不同，当时一波不良销售冲击了市场。所有接受采访的房产经纪人都表示，他们没有看到银行强制出售，或者由于财务压力而出售的情况。
汉密尔顿Lodge Real Estate的Jeremy O'Rourke说，如果一个讨价还价的人发现了一个物超所值的房产，但随后给出的报价远低于要价，那他最终也不会买到这套房产。
他说，一些房产的售价低于CV，但这些CV是去年年底出来的，市场已经回落到大约12个月前的价格水平。
“但我们还没有看到你认为‘哎呀，我希望我能抓住那个机会’的价格，而且也没有中介说他们刚刚卖出了本世纪最便宜的一单。”
“卖家并没有走到必须接受任何价格的地步，当前也没有特别绝望的卖房情况。”
他说，低失业率和紧张的劳动力市场，以及银行对贷款进行压力测试的利率高于现有水平，是造成这种情况的主要原因。
专注于寻找捡漏机会的往往是首次购房者和投资者。但由于难以获得融资和市场不确定性，首次购房者人数有所下降，而投资者继续持观望态度。
面向投资者的全国性买家代理机构iFindProperty的共同所有人Nick Gentle表示，在周期的这个阶段，许多投资者通常会寻找好的交易，但新的税收规则意味着他们会退缩。但他说，对于能够获得融资的投资者来说，有一些不错的交易，并且可以在税收规则的情况下使这些数字发挥作用。
“许多都在市场外，但一个例子是我们为一位客户找到了一个收益率为9%的罗托鲁瓦房产，但该客户最终拒绝了它。另一个是惠灵顿的一些公寓，过去收益率为5%至6%，现在收益率为7%。”
如果可能的话，现在是买入的好时机，但很多人都很紧张，因为他们不确定市场正在发生什么，如果他们买入，他们会觉得自己是在逆流而上，Gentle说。
“人们倾向于随波逐流。沃伦·巴菲特建议在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。这句话在Facebook上看起来很吸引人，但当你是拍卖场里唯一的人时，这很难做到。”
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