【先驱自媒】从“害怕错过”到“害怕卖不出去”，新西兰房市还是很好的投资项目么？
By 新西兰中文先驱网· 2022年03月27日 21:22
转自公众号：新西兰中文先驱Chinese_Herald
随着去年房价的飞速增长，很多人都在考虑投资房地产项目，奥克兰会计师Alen Buchevich就是其中一位。
他有七年的公司财务和商业决策经验，也有房地产投资行业的朋友。
但是以专业的眼光审视市场之后，他放弃了。
他说，放弃的原因是因为所有的市场基本面都“消失了”。
“当你看一个房产价值时需要考虑的是到底什么让这栋房子值钱？是因为供应不足么？是因为这是可开发土地么？还是高移民需求？或者是更宽松的借贷环境？”
当Buchevich下班开车回家时，他看到到处都是施工的工地，建筑许可证的发放达到历史最高水平。
然后，工党还和国家党联合宣布，在大多数地块上都允许建造三层住宅而无需获得资源许可证。
“突然之间，几乎所有的城市地块都变得可开发，更大的地块虽然更有价值，但并不像之前那样稀缺了。”
移民人数也在下降，2021年离开新西兰的人数比抵达新西兰的人数要多3900人。更宽松的信贷环境以及超低利率推动了房价的上涨，不过随着通货膨胀达到31年来的最高，房价继续猛涨的情况不太可能持续。
Buchevich是抵制FOMO（the fear of missing out，害怕错过）的人之一，现在市场情绪已经变成了FONGO（ the fear of not getting out，害怕卖不出去）。
图片来源：Pexels /David McBee
从FOMO到FOOP再到FONGO
一年多以前，储备银行行长Adrian Orr在早间电视节目上警告购房者不要有FOMO情绪。
他的警告“天下没有免费的午餐”以及“任何投资都没有单向下注”似乎都被置若罔闻了，FOMO成为2021年房地产市场年度词汇。
在2022年刚开始的时候，新的词汇就出现了。
FOOP，（ the fear of overpaying，担心价格买高了），据说最早是惠灵顿贷款经纪人Michael Anastasiadis提出的。
他说最早在去年4月的时候，在澳大利亚的房地产经纪人那里听到了这个词，相比新西兰的房地产市场转变早很多。
到4月底，经济学家Tony Alexander接受了这一话术，称LVR的恢复以及政府最近宣布的住房政策变化的影响正在推动这一变化。
一段时间之后，FOOP才在房地产销售数据中显现出来，但是与11月相比，奥克兰市（定义为奥克兰市议会在超级城市合并之前所管辖的区域）房价下降了19%，整个奥克兰大区下降了8%。众多数据公司和银行注意到价格下跌，另一个新词出现了，INPT（我不付钱）。
ANZ首席经济学家Sharon Zollner表示，市场逆风，收紧的信贷环境以及可负能力限制，是买家情绪转变的背后原因。
Anastasiadis也看到投资团体在使用FONGO这个词，对于那些已经买了房但自己的物业还没有卖出去的人来说，尤其令人担忧。
他说：“我有大概6个客户都说这种情况，买了房，但自己的房还没卖出。”
那些负担得起的人正在出租他们不想要的第二套房，其他人则是试图通过延长合同来弥补延误。
Buchevich说，害怕卖不出去的担心已经在几个方面提现出来了。
以创纪录价格购买的首次购房者面临着严峻的可负担能力问题，自买房以来利率可能已经翻倍了，如果价格下跌过多和无法偿还购房贷款，还可能引发负资产的担忧。
Buchevich说：“另一方面，投资者可能会选择FONGO，因为他们将错过在房市鼎盛期套现的机会，而这一鼎盛期可能在几年内都无法再次达到。”
“这些投资者中的许多人都已经五六十岁了，他们希望为退休而套现或者换套小房，但是在我们现在所经历的低迷房地产市场中，他们可能已经错过了机会。”
Buchevich表示，在他寻求投资之前，与租金回报相比，价格必须是合理的。
“我个人认为，鉴于目前所有的因素都在打击房价，还有很长一段路要走。”
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