【财经分析】DTI确实是打压房价的大杀器问题是：央行敢用吗？

By 新西兰先驱报中文网· 2018年04月30日 04:03

新西兰先驱报中文网 Kenny 报道 今年4月国际货币基金组织（IMF）对新西兰进行实地考察并发布研究报告。除之前提到的看衰外国人购房禁令外，IMF还担忧新西兰过高的家庭债务水平。坚持“对外国购房人说不”的工党政府这次意外的没有回怼，而是由储备银行行长出面，上周公开表示支持引入DTI。

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DTI（Debt to Income Ratio, 贷款收入比），是反映贷款人还贷能力的重要工具。比如奥克兰一个普通家庭的年收入是10万纽币，如果央行规定商业银行的DTI指标不能超过5，这个家庭从银行可获得的住房贷款上限就只能是50万纽币。以奥克兰目前90万纽币的住房均价计算，该家庭需要自掏房款40万纽币，所购房产的贷款与房价比（LVR）为50/90=55.555%。

上面这个例子其实已经顺带揭示了DTI和LVR的“组合拳效应”。LVR是新西兰储备银行的宏观审慎调控工具之一，新西兰储备银行从2013年起开始通过LVR来调控上天的房价，几乎所有贷款人都需要20%的首付（也就是说LVR不高于80%）才能获得住房贷款；到2016年限贷升级，投资性住房需要40%首付（也就是说LVR不高于60%）；直到2018年1月LVR政策才出现一些松动，允许银行适当放宽新增房贷的首付限制。按照IMF的说法，LVR政策本身是有局限性的，因为家庭贷款金额会随房价增加而增加：当房价为60万纽币时，如果LVR被限制在80%，这意味着一个家庭可以贷到48万纽币；而当房价为120万纽币时，哪怕LVR被收紧到50%（意味着首付已经占房价一半），这个家庭的可贷款总额也会追加到60万纽币。家庭债务负担不但没能得到有效的控制，反而随着膨胀的房价一起膨胀。

而DTI和LVR的最大不同在于，它对购房人的贷款能力存在硬性约束，因为家庭收入不太可能像房价一样乘坐火箭，LVR在房价上的弹性完全可能被DTI在收入上的刚性所抵销。像上面提到的买房例子，当房价为90万纽币时如果LVR是80%，家庭可以贷到72万纽币；但从DTI角度看，贷款上限只能是收入五倍即50万纽币，如此一来家庭债务就被有效削减了22万纽币。可见DTI和LVR先天就是互补的，LVR本质上是设定最低首付，而DTI是将房贷规模限制在家庭可负担的程度。在房价上升周期中DTI比LVR能更好控制家庭负债水平。

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为什么家庭负债水平如此重要？因为新西兰的家庭债务总额已经突破2500亿纽币，2017年家庭债务占GDP比例达到创纪录的168%。家庭债务增长超过了人口和收入增长之和，哪怕后两者已经是周期性高位。人们之所以还没有恐慌，是因为新西兰现在仍然处在低利息周期，储备银行在官方现金利率上的按兵不动给了人们享受哪怕总债务增长、但利息负担仍然较轻的喘息机会。问题是新西兰不可能不加息，尤其是全球两大经济引擎美国和中国都进入了加息周期。一旦利率在未来上涨，新西兰家庭所承受的还款压力会突然放大，说高家庭债务是定时炸弹也不为过。

比加息还让人担忧的是加息后的衰退幽灵。2008年全球金融危机和随后的大衰退让人们深刻体会到信贷驱动经济的危险。经济学家已经发现，家庭负债水平增长越快的地区，稍后越容易发生经济衰退，2008年的美国、西班牙、爱尔兰……无不如此。新西兰在2009年9月家庭收入占GDP比例第一次达到159%，之后长达三年的去泡沫化过程让不少家庭勒断了裤腰带，住房市场的崩盘仿佛发生在昨天。

家庭债务水平“高处不胜寒”，让储备银行完全有理由在这个时候顺水推舟引入DTI。很多国家和地区也是通过两步走的方式分别引入LVR和DTI，像香港就是自20世纪90年代初以来一直实施LVR，然后在1994年推出DTI；韩国分别在2002年和2005年引入LVR和DTI。全球有20多个经济体效仿了香港和韩国的做法。储备银行去年已经就引入DTI进行过意见征求，但9月新西兰大选打断了原来的进程。前代理行长 GrantSpencer说储备银行完全有必要把DTI加入宏观审慎调控的工具，新上任的行长Andrian Orr也同意这么做。而一旦引入DTI，可以说储备银行就拥有了指挥房价起舞的大杀器，无需经过冗长国会程序，只要行长愿意任何时候都可以祭出。

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只是——有大杀器在手和使用大杀器毕竟还是两件事情。储备银行目前有四个宏观审慎调控工具，除了LVR外，剩下三个工具——逆周期资本缓冲（CCyB）、核心资金比率（CFR）和金融法定资本要求（SCR）都沉睡在工具箱中。DTI作为“杀价”工具，是抑制房价再次猛涨的最有效手段，但房价最近不但看不到上涨的迹象，还在逐渐冷却中。也就是说，就算DTI真的成为宏观审慎调控的工具，储备银行也不一定会动用它。Westpac新住房市场报告甚至预测说，要是房市继续低迷到影响经济增长，说不定储备银行还会考虑进一步放宽LVR呢！