中国又掀“提前还房贷”高潮专家：贷款利率走低所致

By 纽约侨报网· 2023年01月18日 01:26

中国房贷

侨报网综合讯 “去年12月初申请还房贷，结果被告知要等待3到4个月“，一位办理房屋还贷手续的网民表示。近段时间，“提前还房贷”在内地又掀起高潮。对于此次还贷的热潮，市场普遍认为是受到贷款利率的持续走低影响。

提前还贷潮贯穿2022年现还贷受阻现象

综合北京《华夏时报》、深圳《证券时报》17日报道，自2022年以来，中国央行三次下调LPR五年期及以上利率累计35bps，个人住房贷款利率出现罕见的快速下降，曾经贷款利率多在5%至6%的购房者们坐不住了。

提前还贷的热潮还要追溯到2022年上半年，彼时资本市场波动不断，银行理财产品出现大面积净值回撤现象，大批购房者加入了提前还贷的大军。近段时间，“提前还房贷”又掀起了高潮。

不过，临近春节，不少购房者遇到了提前还贷受阻的现象，有购房者表示，之前申请贷款的银行最近不仅关闭了线上申请通道，要求需要提前一个月预约，预约之后还需要再排队，前前后后快则1个月，慢则2到4个月不等。

据了解，有的银行可以在手机上申请该功能，但放出的号很少，每天点进去都显示预约已满。到柜台办理，要么窗口很少、要么排好几个小时。即便预约到的，也要等待2至3个月。

也有部分银行对起还金额和还款次数进行了限制。“目前排队人数比较多，我行要求起还金额至少在3万元（人民币，下同）以上，并且一年最多可以申请2次。”

提前还贷究竟可以省多少钱？以北京地区为例，假设固定利率5.2%，纯商业贷款150万元，贷款期限30年，等额本息方式还款。提前还贷前每月月供约8236.7元，利息总额146.5万元，利息总额已经接近贷款总额。如果选择提前部分还款30万元，则每月月供约6509元，利息总额约97.2万元。每月还贷减少近2000元，节省利息总额约25.7万元。

不过，提前还贷普遍要缴违约金。交通银行去年8月份发公告称，提前还贷需收取1%的违约金，在网络上引发热议。

据一位个贷经理介绍，提前还房贷的违约金因人而异，一般是贷款金额的1%。通常还贷期限1年以上申请提前还款无需缴纳违约金，1年以内需要支付6个月利息的违约金，但具体情况需要查询客户的贷款合同。

对此，不少购房者表示，相比于违约金自己更关心什么时候可以还款，毕竟等待的时间越长，积累的利息都比违约金多了。

专家：只要房贷利率高于理财利率，动机一直存在

从2021年上半年的老百姓“排队等待放贷款”，到现在的“排队等待还贷款”。一年多的时间，为何发生如此大的反差？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，大背景是对楼市的预期发生逆转。

对于此次还贷的热潮，市场上的一种观点认为是贷款利率的持续走低，购房者不想承受更大的损失，因此要提前还贷。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，在预期下行、资产荒、消费趋向保守、储蓄率走高的情况下，购房者大量提前还贷是出于节省利息、降低机会成本的理性选择。

市场另一种观点认为，理财产品跑不赢利息，提前偿还贷款就是最好的投资。

2016年至2021年，商品房市场在高位运行，房贷利率普遍在5%以上。但自2022年9月阶段性调整差别化住房信贷政策出台后，部分符合条件的城市首套房贷利率降至“4%”以下。值得注意的是，截至2022年12月中旬，贝壳研究院检测范围内已有19个城市首套房贷主流利率降至“3”开头。

相较之下，现在存款和保本理财的利率普遍低于3%。比如，5年期定期存款利率普遍在1.5%（零存整取、整存零取）至3%（整存整取）。此前收益比存款高的货币基金，其收益在2022年比存款利率还要低。

对此，李宇嘉指出，只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机，就一直会存在。

谈及客户提前还贷对银行的影响，柏文喜指出，银行本意是不希望出现大量的提前还贷的，“提前还贷会打乱银行原有的资金计划和影响资产端规模和利息收益，除此之外，也会对银行的存贷比、流动性以及资产与负债结构带来直接的影响。”