研究证明，新西兰房价飞涨或许本可避免

By 新西兰中文先驱网· 2022年04月04日 03:07

新西兰中文先驱网 Charles 综合

Newshub报道，近日，新西兰基础设施委员会发布报告，对1930年代到1990年代之间的新西兰住房市场进行分析，比较房价和供应之间的变化趋势，以找出新西兰房价高速增长的原因。

新西兰的房价增速比其他经合组织国家都要快，根据最新的OneRoof-Valocity房屋价值指数（OneRoof-Valocity house Value Index），尽管奥克兰房价出现下跌，但平均价格仍然高达155万纽币。

房价飙升的背后，有几个因素在共同推动。2021年，房价上涨30%，部分原因在于，疫情暴发后，储备银行为了刺激经济，实施了史上最低利率。而与此同时，住房供应不足的问题已经积压了数十年。

基础设施委员会经济主管Peter Nunns说，上世纪50-70年代，新西兰的住房建设速度很快，但之后就一路下降。

“2010年至2018年期间，我们新建住房的速度低于人口增长速度，而房价却在加速上涨。研究表明，现在，当住房需求增加时，我们建造的住房比过去减少了四分之一到三分之一。”

Nunns将其归咎于1970年代开始的城市规划和交通改革，这为住房开发增添了障碍。

“1970年代前，市议会一直积极鼓励人们向市郊地区转移。当时，汽车更加便宜，政府兴修道路，人们自驾更加便捷，因此促进了新市郊的发展。”

同时期，市议会还推动住房建设，但之后，便开始实施限制，城市的规划不再聚焦于促进增长和基础设施规划，反而通过停止建造新的公寓，来保持社区的面貌。

研究人员还指出，一旦城市规划的政策开始限制住房开发，就会导致房价上涨，住房供应也会逐步减少。

“随着时间的推移，规划政策变得更加严格和复杂。在1970年代早期，奥克兰市中心的新住房容量被削减了一半，2016年奥克兰统一规划（2016 Auckland Unitary Plan）部分逆转了这一趋势。”

交通拥堵

研究发现，城市发展的另一个主要障碍是交通拥堵。

在1950年到1970年间，随着汽车的普及和道路的改善，人们出行的平均效率提高，城市范围不断扩张。但自上世纪90年代以来，“由于交通拥堵加剧和缺乏高质量的替代出行选择”，人们花在路上的时间越来越长。

研究发现，尽管道路大幅拓宽，但在1986年至2012年间，9条主干道和高速公路的行驶速度平均下降了约30%。

“当出行效率改变时，不同地区住宅开发的吸引力也会出现差异，这可以带来更多的住房建设。在1970年代之前，城市规划和交通为住房建设提供了便利，但随后的变化却为之设置了障碍。”

研究人员得出结论：“我们的分析表明，房价上涨并非不可避免。如果我们在20世纪70年代没有缩小奥克兰市中心的区域，或者我们选择了成功缓解拥堵的政策，那么现在的住房供应将会更加充足，房价也会更低。”

新西兰的房地产市场还有希望吗?

研究指出，具有“讽刺意味”的是，当交通愈发拥堵，城市扩张难度升级时，市议会却依然坚持限制城市密度。

例如，1991年的《资源管理法》（RMA）采取一种规划制度，要求新住房的开发必须避免、补救或减轻消极影响。

RMA还要求在整个规划过程中，得到广泛的公众参与和咨询，要求各市议会进行广泛咨询。RMA允许个人和机构就城市规划和开发提交意见和建议，要求市议会对之进行商议，并将规划决定提交环境法院。

政府去年宣布计划在本届国会任期内用三部新法律取代RMA，不过整个过程将需要数年时间。其目标是将100多个RMA政策声明和地方区域规划合并为14个，并简化全国性规划。

工党和国家党在10月联合宣布了一项法律修订，增加新西兰住房密度，建造三套三层高的住宅无需再申请资源许可，以增加住房供应，缓解供需压力，抑制房价飞涨。

奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、罗托鲁瓦、惠灵顿和基督城的市议会，必须在2022年8月之前启动相应规划，这比原计划提前了一年。

最新的建筑许可数据显示，眼下有更多人选择密集住宅，其中排在首位的是联排别墅，2月获得的许可数量同比增长108%，达到1842份，是有记录以来第二高的月度数据。

基础设施委员会首席执行官Ross Copland今天表示：“在改革许可制度的同时，吸取过去的经验教训至关重要。”

“研究表明，除非规划系统非常明确地将住房和基础设施作为核心目标，否则对城市和自然特性的关注将继续压倒住房建设，而后者是新西兰人目前迫切需要的。”

政府还投资了其他交通设施，以缓解道路拥堵，特别是在奥克兰。耗资44亿纽币的城市轨道（City Rail Link）预计将于2024年底完工，而可能耗资140亿纽币的轻轨项目目前也有了计划。此外，还有一个在惠灵顿修建轻轨的提议。

然而，模型表明，即使在交通基础设施上进行大量投资，日益严重的交通拥堵状况依旧难以改善，因此，政府和市议会还需要投入大量工作。

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