把房产租给公屋机构以便可以抵扣利息税？抱歉，这条路也已经快被堵上了
By NZ每日财经· 2023年05月08日 22:03
本文来源：NZ每日财经
投资者兼房地产教练 Michael Burge 将他的全部 17 套投资物业都与一家社会住房供应机构合作，为社会住房租客提供服务。
这意味着，虽然其他房东出于税收目的可以从租金收入中扣除房屋贷款利率费用的能力被逐步取消，但他的物业将不会受到影响。
Burge 说，他建议他的许多客户也这样做，投资者经常在在线论坛上讨论向社会住房供应机构 (CHP) 租房的问题。
“由于利息扣除规则，我看到越来越多的人愿意这样做，”他说。
但住房和城市发展部 (HUD) 正在逐步向投资者关闭这条途径，除非他们提供新建建筑，但这是没有意义的，因为无论如何，利息扣除规则并不适用于新建筑。
Burge 注意到 CHP 也提供比过去更低的租金了。
他说，CHP 使用押金数据来确定租金中位数，在一些供应机构以前向房东提供较高租金的地区，现在通常只提供更接近于中位数的租金。
“我认为（ CHP的 ）资金正在一点点枯竭，或者至少正在分配给其他领域，”他说。
6月底公屋数量为 76,271 套。根据 HUD 的数据，其中 64,870 处是 Kāinga Ora 房产，而 11,401 处是 CHP 的房产。
HUD 发言人表示，无法确定 CHP 从房东那里租赁了多少套房产，因为该信息由每个 CHP 持有，没有集中的数字。
HUD 也没有保留想要为公共住房提供房产的私人房东登记册。
这位发言人说：“我们并没有发觉私人房东现在可能更希望把房产租给社会住房租客以保留任何税收优惠。”
但 HUD 确实有一项措施表明，允许改造成公屋的私人出租屋数量正在减少。
当房屋从另一个目的换成公共住房时，这称为“重定向”，如果社会住房提供者希望从与收入相关的租金补贴 (IRRS) 中获得资金，则所有重定向都必须得到 HUD 的许可，这本质上是政府用现金来补足社会住房租户的租金。
在抵押贷款利息扣除规则改变之前的四年里，平均每月有 72 套私人房产被重新定向。
自 2021 年 10 月开始逐步取消抵押贷款利息扣除以来，该数字已降至平均每月 49 套。
HUD 发言人表示，根据 2021-2024 年公共住房计划，预计新的专用公共住房单元的数量将会增加，并且 HUD 重新定向的私人市场房屋的比例将逐渐下降。
这位发言人说：“之所以确定这一政策，是因为虽然可以快速提供重定向并增加 CHP 持有社会住房的数量，但它们不会增加新住房，也不会从市场的其他部分移除现有房屋，从而加剧供应和负担压力。”
为支持这一点，HUD 仅在有限的情况下接受重定向，包括他们支持特定计划或举措的情况，例如需要立即获得住房的情况，或者他们允许社会住房提供者自己进行重建。
Burge 说，他越来越意识到 CHP 对允许哪些私人出租房屋成为社会住房变得更加挑剔。
“一些地区仍然接受现有的房屋，但有一种趋势是只接受或理想情况下只接受新建筑，”他说。
“我的投资组合中有很多属于比较粗糙的领域，所以通常都是领取 Winz、福利或社会住房的人。”
这可能会切断投资者不得不继续扣除抵押贷款利息的最后一种方法，他说相当多的投资者依赖这种方法来维持租金。
他表示，如果利率居高不下，并且新规则在大选后得以维持，陷入困境的投资者数量将显著增加。
投资者在上一个纳税年度失去了扣除抵押贷款利息 25% 的能力，今年失去了 50%，并且每年增加 25%。
“目前 50% 的情况已经非常糟糕了。在 75% 和 100% 不可扣除的情况下，如果利率在一两年内仍然很高，我认为大多数人将不得不出售。”
Burge 拒绝评论他的投资组合对抵押贷款利息扣除的依赖程度。
他说，通过修复无法居住的房屋，他正在做一项社会公益，他质疑为什么在他不能够抵扣的情况下却允许新建建筑保留抵扣利息的能力。
Burge 经常谈到“现金流原则”，他说许多投资者都忽略了这一点。
这是租金收入支付费用的能力，包括抵扣还贷成本、地税和维修费用。
他说，大多数投资者背负巨额债务来购买他们的投资物业，并且不得不自己出钱来补足租金以偿还债务。
由于政府改变了规则，使大多数投资者无法出于税收目的从租金收入中扣除抵押贷款利息，德勤预测更多的租金将变成负现金流，这实际上意味着他们每个月都在亏损。
一些投资者报告称面临支付数千纽币的额外税款。
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