奥克兰最贵的城区不是Herne Bay却另有他区？但你确定这样的横向比较有意义？！

新西兰先驱报中文网 Kevin 编译  最近好像很流行一句话：脑子是个好东西，希望你也有。这句话用在奥克兰一名房产估价师兼中介身上再合适不过了。怎么回事？听小编给你娓娓道来。

近日，专门代理销售高端物业的Premium Real Estate公司里有一位名叫Jason Smale的员工，他最近在接受媒体采访时突然来了这么一句：“经过我对奥克兰地区成交情况的分析（注意是分析），奥克兰北部的Coatesville才是目前这座城市中房价最贵的区域。”

好吧，你这样说话是会被吃掉的知道吗，那么你的根据是啥？

Smale是这样计算的：Coatesville总共有611套住宅物业（这里面不包括Lucas Heights、Riverhead、Albany、Paremoremo或Dairy Flat），在过去一年Coatesville共有47条真实住宅成交纪录（排除只有地没有房和私下成交的），这47套住宅物业的成交总价为155,996,888纽币，算下来平均每处物业的成交额就是3,319,083纽币，330万纽币啊！

反观很长时间以来一直“雄踞”奥克兰最贵城区榜首的Herne Bay，目前2,484,600纽币的“身价”被妥妥儿地比下去了有木有？！

对了，Smale的说法并不是“一家之言”，realestate.co.nz网站首席运营官Peter Mangin他支持了他的这种说法。根据该网站数据，从去年11月到今年4月Coatesville的平均要价维持在350万纽币上下，Herbay只有330万纽币。

有数据有真相还有“砖家”坐镇，一切听起来都好有道理无懈可击对不对？

但在小编看来，这样的论断却是经不起推敲。

Smale和Mangin都忽略了一个在新西兰房地产买卖中最重要的变量：土地面积。在“地大为王”甚至在“寸土寸金”的奥克兰，多几十平方米土地成交价都会千差万变。更何况在Herne Bay这样的城区，一处“四分之一英亩”的物业已经是“凤毛麟角”了；在Coatesville动辄几十英亩的物业随处可见。

还记得去年在Coatesville成交的那处最贵物业吗，就是Kim Dotcom曾经花100万纽币一年租住的那个。

这处物业的土地面积有23公顷，也就是56个英亩，什么概念？就是28个足球场的总面积！在Herne Bay整个城区内，哪里会有这么大一片土地？

所以，上面的横向比较是经不起推敲的。

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（责编：Voldemort）