Tony Alexander：纽央行上涨公告将助推房市下跌幅度
By NZ每日财经· 2022年02月27日 21:44
本文来源：NZ每日财经
随着各大新西兰房地产机构爆出去年12月今年1月的房地产数据以来，似乎越来越多的证据证明新西兰房市已经掉头，而各大经济学家也给出了更多的分析和预测。
1 房市已经掉头
Westpac修改房市预测
Westpac银行的经济学家表示，有足够的证据表明新西兰房地产市场的繁荣已经结束，而抵押贷款利率的大幅上涨是其背后的关键驱动力。
Westpac银行表示，这种转变始于去年年底。房地产协会（REINZ）的房价指数首次显示以奥克兰为首的房价下跌。
1月份，REINZ房地产指数连续第二个月下跌，跌幅为0.9%，这一次涉及整个新西兰。
Westpac银行代理首席经济学家Michael Gordon表示，价格仍比一年前上涨20%，反映出去年大部分时间房价仍在快速上涨，但房价指标正在快速下降。
他说，房屋销售量已降至大流行前的水平之下，房源挂牌数量也有所增加，而储备银行的最新数据显示，12月份新增抵押贷款量也出现了大幅下降。
市场放缓反映了多种因素，包括利率上升、贷款价值比（LVR）收紧、以及12月份新的CCCFA法规更新。
Gordon说，很难细分每个因素对经济房价影响有多大，但更大的问题是它们的影响会持续到什么程度。
“在这方面，利率显然是第一位的，因为利率不会很快再次下降，而LVR和新的贷款规则现在正在产生非常大的影响，变化已经到来，而且这些变化很可能会对价格产生持续的影响。”
Westpac银行认为利率是房价变化的最大驱动因素，随着新冠疫情冲击期间实施的货币刺激措施逐渐被取消，价格也在相应做出反应。
“因此，虽然OCR上涨周期仍处于早期阶段，但我们认为固定期限抵押贷款利率已经比本周期的低谷更接近峰值了。”
“这意味着房地产价值的压力将持续存在，但可能不会比现在更加强烈。”
Westpac银行在最新的经济概览中预测，从现在到2024年底，价格累计下跌约10%，但最近将其修正为13%。
2房市已经掉头
Tony Alexander修改房市预测
大多数评论员认为，市场终于出现了转机。而著名经济学家Tony Alexander也在上周更新了自己对房市的预测。
在上周三央行发布了2022年第一次货币政策声明后，经济学家Tony Alexander表示，储备银行修改官方现金利率预测轨迹的决定可能会导致未来两年房价下跌5-10%。
央行周三宣布，他们现在认为OCR需要在2024年底之前升至3.4%左右的水平，以大力打压通胀。
而在11月货币政策声明时央行仅预计OCR将达到2.6%左右的峰值，而新的预测高于银行和经济学家的预测。
Alexander表示，更高的OCR将意味着更高的住房贷款利率，而这些通常意味着对住房市场的支出进行更多限制。
“我预计他们今天发出的信号将加强一些买家在未来几年内退出市场的意愿，并增加一些卖家或投资者可能比他们原本认为的更早出售房产的意愿，”他说
在过去的两个月里，价格已经下跌了约2.5%，Alexander预计这种情况会持续下去。
储备银行的货币政策声明支持Alexander的观点，指出各种因素，包括利率上升、房屋建设增加、净移民量低、税收政策变化和贷款收紧，预计将导致房价到2024 年年中下跌约9%。
亚历山大没有预料到房市会出现崩盘，但他表示，鉴于最近出现的“相当荒谬”的高价，房市可能会出现回调。
“但将会发生的是人们会过度推断下降趋势。人们倾向于将他们对即将发生事情的预期建立在最近发生的事情上。”
他说，房地产市场的悲观情绪可能会变得更加普遍，人们的预测可能会造成最终出现的跌幅更大，这就是所谓的自我实现。
大多数房主会做他们过去所做的事情——勒紧裤腰带，除非迫不得已，否则不会卖房，等待房价再次上涨。
3 利率会涨到多高
OCR对房贷利率影响
许多人心中的大问题是更高的 OCR 将如何影响抵押贷款利率。
Alexander说，最简单的事情就是及时回顾过去，OCR上一次达到3%的中间范围是在2014 年7月至2015年5月之间。
当时浮动利率最高为6.7%，一年期固定利率最高为6%，两年期最高为6.4%。
他说：“我认为，如果储备银行将现金利率提高到3.5%，人们应该完全预料到我在那儿所说的话。”
Squirrel Mortgage Brokers常务董事John Bolton并没有预料到利率会如此之高，并表示2015年的抵押贷款利率受到全球金融危机持续犹豫的影响。
他预计大多数住房贷款利率将接近5%而不是6%。
他说人们不需要恐慌，因为储备银行预测的周期顶部已经在很大程度上被银行定价了。
4 可怕信号
对首次购房者影响
Alexander说，银行一直在以比借款利率高出约3.5%的利率对借款人进行压力测试，这意味着大多数人将能够承受更高利率带来的额外费用。
“这将意味着借款人必须在其他支出领域，如旅游、服装、外出就餐、饮酒等诸如此类的事情上进行一些相当严重的削减。”
“这将对最近的年轻买家产生更大的影响，他们将面临抵押贷款上涨的压力。”
Alexander说，储备银行的公告正在向企业发出一个“可怕的信号”，即许多房主即将削减开支，因此他们在提高产品价格之前会三思而后行。
这将产生抑制通胀的连锁反应。
Alexander说，如果他现在是一个正在寻找第一套房子的买家，他仍然会加入市场，但他会慢慢来，期待一个比六个月前更适合他需求的房产。
5 投资者风险增大
房市不会崩盘
对Bolton来说，在储备银行的预测之后风险更大的是投资者，尤其是那些认为可以通过购买两三套房产来获得成功的人，以及那些几乎没有任何盈余收入的人。
“他们通常只付息贷款，他们面临着明显更高的利率，因此他们的还款实际上翻了一番。”
投资者还面临着逐步取消抵押贷款利息抵扣的问题，他们通常会使用更高的杠杆率。
“我认为这不会影响明天，但在未来一两年内，房地产投资者将变得越来越难。”
Bolton表示，房价可能会下跌，但由于通胀如此之高，工资可能因此上涨，即使房价停滞不前，实际上也意味着房价正在下跌。
Alexander说，低失业率将阻止任何突然的房市严重下跌。
Bolton表示同意，称当房主面临出售压力时价格大幅下跌，但在大多数人都在工作的情况下，这种情况不太可能发生。
货币政策声明预测失业率将从第二季度开始逐渐上升，预计到2024年失业率将达到新冠疫情之前的水平。
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