新西兰房价下跌多少才被视为可持续？央行给出了明确的数字

By NZ每日财经· 2022年05月06日 01:37

本文来源：NZ每日财经

新西兰央行一直在讲可持续房价水平，那究竟什么是“可持续”的房价呢？

储备银行一直在告诉我们，新西兰的房价高于“可持续”水平，但对于那些不是专业人士而言，并不清楚到底什么是“可持续”。

根据新西兰央行的建模和分析，目前他们对于“可持续”的评估是比现在的房价中位数低5%到20%。

在周三发布的银行最新金融稳定报告之后，新西兰央行行长Adrian Orr和其他央行官员周四在财政与支出委员会接受国会议员的质疑时给出了这个数字范围。

回想一下，新西兰央行在金融稳定性报告中表示，房价的急剧调整（下跌）仍然是一个“可能的结果”，这将产生广泛的经济影响，同时它指出价格现在已从11月开始下跌。

Orr说，寻找可持续价格涉及很多事情。房价和可持续性可以从购买房屋的人的角度或从投资者的角度来看待。

因此，有不同的方式来看待什么是可持续的。“从长远来看，两者应该是一样的虽然在短期内它们会背道而驰，”Orr说。

“……随着时间的推移，两者应该会在中间相遇。”

对于一个家庭来说，可持续可能意味着相对于偿债成本占收入的比例，国际惯例一般认为在30%以内。对于投资者来说，这与他们获得的收益有关。

新西兰央行曾在去年11月就什么是可持续房价公布了他们的建模，其中涉及到了很多因素，比如家庭收入，人口增长对于房屋的需求量，房屋供应量，税务设置，利率等。

Orr指出，低利率刺激了大量投资。随着时间的推移，市场做出了反应，现在价格正在回落。

国会议员要求用数字定义可持续性，Orr表示：“只有一个大概的范围。我不会以纽币去计算。”

然后他说：“我们距离可持续水平还差5%到20%。”

这意味着从现在开始下降5%，“我们将开始处于可持续范围内”。

截至3月，REINZ全国房价中位数为890,000纽币。下降5%相当于44,500纽币，价格将降至845,500纽币。而下跌20%则会下降至712，000纽币，差不多是基督城目前的房价中位数。

副行长Christian Hawkesby放大说：“在我们的货币政策声明中，如果房价在未来几年内累计下跌约10%，将保持在该（可持续房价）范围内。”

他继续说：“这是一项我们将不得不随着时间的推移不断重新制定的评估，因为这些基本面会随着时间的推移而发生变化，并且受到人口增长和住房供应的推动，在中性利率的背景下。”

“所有这些因素都会随着时间而改变，所以我们会回来继续进行评估和更新。”

确实，虽然OCR目前还没有回到中性利率的水平，但市场对于房贷利率的定价却远高于中性利率OCR2%时该有的水平。可以说，目前的利率爆涨虽然造成了房价的下行，但却也加剧了房价的不可负担性。

首次购房者还贷成本对于其收入的比例普遍高于40%，在奥克兰更加接近60%！

因此，随着未来通胀回落，利率降低，央行对于可持续房价的定义范围也将减少，不会像要下跌20%那么夸张。

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(责编：charles)

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