全面解析！奥克兰哪些区域跌了，哪些区域逆势上涨？

By Barfoot and Thompson· 2023年01月26日 01:49

转自公众号：Barfoot and Thompson

“奥克兰不是一个单一笼统的市场，而是由一系列的区域市场组成，且各区域的边界非常明确。面对来自东区、中区、南区、北岸、西区的屋主和买家，简单的将奥克兰整体房屋中位价与去年峰值相比，参考意义甚微。”

--Barfoot & Thompson董事总经理Peter Thompson

要想弄清楚奥克兰的住房市场，首先要认识到奥克兰不是一个单一笼统的市场，而是由一系列的区域市场组成，且各区域的边界非常明确。

相比奥克兰整体的房屋中位价，对屋主和买家更有价值的是他们居住地10-15公里半径范围内的房价和销售情况。因此，我们将奥克兰分为10个地理区域，分别阐述各区域2021年至2022年的数据变化，以便屋主和买家更好地了解所在区域的房价趋势。

本文列出的数据概述了各区域的变化，但这依旧是一个地理范围内的相对数据。想要了解具体到某条街的房屋数据，最佳的方式是咨询该街区的房产经纪。即使在一个地理区域内，也有一些住房的价格趋势与大盘背道而驰。只有在该街区买卖的房产经纪清楚这些细微的变化，能解释分析这些变化，并提供细分到街道的房价数据。

当前房价已经从去年底的历史高位回落，但目前已达到一个相对稳定的着陆点。投资者并没有离开市场，自住屋主不准备以低于公允价值的价格出售，首次购房者很谨慎。

疫情加上前所未有的低贷款利率，创造了非同寻常的2021年。2022年市场的回落尽在预料之中。

如果市场交易按照正常模式进行，由于夏季假期市场休市，1月和2月的交易量将再次下降。直到3月，我们才能知道当前的市场状况是暂时的平静，还是标志着下行周期的最低点。

奥克兰市中心

City Centre、Eden Terrace、Grafton、Wynyard Quarter

与其他区域相比，奥克兰市中心的跌幅较大，中位价从$77.2万跌至$68.5万，同比下降12.7%。

同时期的市中心租金也在下跌，主要是受疫情的持续影响、国际学生的缺乏以及面向游客短期租赁的公寓增多。

“市中心几乎完全由公寓组成。最近发挥作用的一些独特因素包括公寓大楼通过修缮和较低的价格吸引了买家，以及一定比例的低价的租赁产权物业销售。在疫情期间，我们看到奥克兰CBD出现与其他主要城市相同的趋势，上班族、学生和游客的活动和住房需求下降对房屋销售和租金价格产生了更明显的影响。奥克兰市中心有两所主要大学，加剧了这种影响。

与此同时，由于市场变化和运营成本的上升，一些屋主选择退出租赁投资。随着市中心活动的增加、国际学生和游客的到来以及正在进行的大量开发，市中心的房产市场现在正处于追赶模式。在租赁方面，目前可供出租的公寓数量比往年同期要少，我们可能会在未来几个月看到这对价格的影响。”

Sandra Forrester

Barfoot & Thompson City分行经理

Franklin Manukau地区

Awhitu、Bombay、Buckland、Clarks Beach、Glenbrook、Glenbrook Beach、Hunua、Kingseat、Mangatangi、Mangatawhiri、Manukau Heads、Mercer、Onewhero、Patumahoe、Pokeno、Pollok、Port Waikato、Pukekawa、Pukekohe、Pukekohe East、Ramarama、Tuakau、Waiau Pa、Waiuku

这是奥克兰房价同比涨幅最大的地区之一，Franklin Manukau地区在2022年同比2021年上涨了3%，2021年房屋中位价为$90.7万，2022年为$93.2万。

随着一些新的开发项目的落成，如Karaka和Pukekohe之间的Paerata Rise，该地区出现了巨大的增长。这些开发项目带来了更多的交通基础设施以及不断变化的工作场所动态（在家办公），为人们提供更灵活的通勤安排，使该地区更具吸引力。

“对于许多人来说，Franklin Manukau地区是一个不断发展的热点，提供广泛的住房、社区和经济增长机会。从$50万的普通老房子到$90万的新开发现代排屋，再到数百万以上的庄园地产，这里有满足所有预算区间的选择。

该地区的发展是关键，新开发的住宅社区带动了配套设施的发展，如最近开设的幼儿园和小学，而Drury、Karaka和附近地区及其周边的商业项目正在创造更多的经济和就业机会。即将建成的三个新的火车站和连接Pukekohe中心的新公交线路也将进一步提升该地区的交通设施水平。”

Nick Bates

Barfoot & Thompson Pukekohe分行经理

南区

Alfriston、Ararimu、Ardmore、Clendon Park、Clover Park、Conifer Grove、Drury、East Tamaki、Favona、Goodwood Heights、Hill Park、Karaka、Mangere、Mangere Bridge、Mangere East、Manukau、Manukau Central、Manurewa、 Manurewa East、Opaheke、Otahuhu、Otara、Pahurehure、Papakura、Papatoetoe、Puni、Randwick Park、Red Hill、Rosehill、Takanini、The Gardens、Totara Heights、Wattle Downs、Weymouth、Wiri

南区在市场波动中保持着较稳定的态势，最近一段时间房价出现了小幅下降（中位价下降了$1.5万或1.65%）。

与其他地区相比，奥克兰南区的中四分位价格区间最窄。作为一个传统上更可负担的区域，有几个街区主导了首次购房者市场，价格较低但更可预测。

2016年至2019年的低位变动显示南区中位价仅增加了$1.1万（从$67.59万增长至$68.7万）。尽管南区以可负担房产为主，但与其他地区一样，也不乏售价在$110万至$300万的高价房产。

西区

Avondale、Blockhouse Bay、Glen Eden、Glendene、Green Bay、Henderson、Henderson Hights、Herald Island、Hobsonville、Karekare、Kelston、Laingholm、Massey、Massey West、New Lynn、Oratia、Piha、Ranui、Royal Heights、Sunnyvale、Swanson、Te Atatu Peninsula、Te Atatu South、Titirangi、Waiatarua、Waitakere、West Harbour、Westgate、 Whenuapai

奥克兰西区的中位价在过去一年中出现了最大的下滑。2021年5月至10月的中位价为$110.4万，2022年同期为$105万，下降了$5.4万。

但与2020年至2021年的增幅（超过$26万，从 $87.8万暴涨至$114万）相比，这一降幅可以忽略不计，也可以被视为持续高位销售后的平衡缓冲。

西区上一次出现中位价下跌是在2017年，当时跌幅为$4万，随后经过了两年的停滞期。2016年的中位价为$80.5万，2017年为$74万，2019年为$78万，然后在2020年大幅上涨至$87.8万。

中区以东

Epsom、Greenlane、Hillsborough、Lynfield、Mt Eden、Mt Roskill、New Windsor、One Tree Hill、Onehunga、Penrose、Royal Oak、Sandringham、Three Kings

2022年，中区以东的房屋中位价下跌了近$13.5万 (-11%)。2020年至2021年间，中位价从$119.3万涨到$136.5万，增加了$17万。虽然过去一年有所下降，但仍然超过2020年同期3%。

“尽管总体售价有所回落，但远不能抵消近年来的房价涨幅，目前售价与2020年水平相当。2022年的房价变动是自2021年峰值的重新调整，以及由于利率上升和贷款受限，对负担能力的回应。

我们目前看到一些稳定性回归，房屋开放日迎来更多看房买家，销售数量稳定。售价在$100万到$200万之间的房产，以及具有开发潜力的房产尤其吸引买家兴趣。”

David Kelly

Barfoot & Thompson Epsom分行经理

东部郊区

Ellerslie、Glen Innes、Glendowie、Kohi-marama、Meadowbank、Mission Bay、Mt Wellington、New market、Orakei、Panmure、Parnell、Pt England、Remuera、St Heliers、St Johns、Stonefields、Wai O Taiki Bay

东部郊区的中位价在2021年至2022年间基本没有变化（不到 1%）。

该区域在2012年至2016年间经历了一段快速增长的时期，从$68.5万增至$119.8万，五年期间增长了42%。这一增长在2016年至2019年期间放缓并转为负数，四年期间总体下降了8%。

东部郊区拥有非常广泛的住宅类型，既有可负担房产，也有高端豪宅。2022年，超过$200万的房屋交易活动减少，$100万以下的房屋销售增多，使售价稳定在较低分位。

Rodney

Ahuroa、Algies Bay、Arkles Bay、Army Bay、Dairy Flat、Glorit、Gulf Harbour、Hatfields Beach、Helensville、Huapai、Kaukapakapa、Kumeu、Little Manly、Manly、Matakatia Bay、Muriwai、Orewa、Puhoi、Red Beach、Riverhead、Silverdale、Stanmore Bay、Stillwater、Taupaki、Tindalls Beach、Wade Heads、Waimauku、Waitoki、Warkworth、Wellsford、Whangaparaoa

与Franklin Manukau地区类似，Rodney在2022年5月至10月期间相较2021年同期略有增长。增幅为4%，中位价从$119万涨至$123.7万。

尽管Franklin Manukau地区和Rodney在地理位置上相距甚远，但却有相似之处。这两个位于城市边缘的地区在历史上一直是未被集中开发的乡村绿地。它们离城市足够近，可以享受城市的生活方式，但又足够远，可以提供空间和庄园式生活（以及可负担性）。

奥克兰的婴儿潮一代人口退休到这些地区，更多的上班族选择在家办公，可以去到更远的地方买房。Rodney地区的快速发展，以及乡村/城市的融合，使得这里的房价没有像奥克兰其他地区那样面临同样的价格压力。

中区以西

Freemans Bay、Grey Lynn、Herne Bay、Kingsland、Morningside、Mt Albert、Ponsonby、Pt Chevalier、St Lukes、St Marys Bay、Waterview、 Western Springs、Westmere

中区以西的中位价小幅下降3%，从$159.2万降至$154.5万。

在其他地区增长停滞的年份，该地区表现出增长和下降的两个时期（2016年至2017年上涨，2017年至2018年大幅下降，2018年至2020年再次上涨）。

该地区的住房类型丰富，包括极尽奢华的大型豪宅、小地独栋住宅、联排房屋、排屋和公寓，可以轻松前往市中心，便捷的公共交通几乎可以到达各个方向，方便前往北岸，向南有延伸至机场的Waterview隧道

“中区以西的房价区间和房产类型范围很广，因此在查看房价数据和变化时应着重考虑这一点。例如，像Herne Bay、Freemans Bay和St Marys Bay的中位价通常超过$200万，这与远一点的房价低一点的街区（如St Luke's和Waterview）形成鲜明对比，并且所有街区的新建公寓和排屋数量都在增加。

纵观Ponsonby及其周边地区，买家对Freemans Bay和Herne Bay等街区售价数百万的房屋表现出浓厚的兴趣，但目前上市的房屋很少能满足这一需求。

中位价下降以及售价超$200万的房屋数量减少更多源于高价房源的减少。高价区间的屋主以现实的价格预期进入市场，正在享受成功而迅速的销售。”

Chris Batchelor

Barfoot & Thompson Ponsonby分行经理

北岸

Albany、Albany Heights、Bayview、Beach Haven、Belmont、Birkdale、Birkenhead、Browns Bay、Campbells Bay、Castor Bay、Chatswood、Coatesville、Devonport、Forrest Hill、Glenfield、Greenhithe、Hauraki、Hillcrest、Long Bay、Mairangi Bay、Milford、Murrays Bay、Narrow Neck、Northcote、Northcross、Okura、Oteha、Paremoremo、Pinehill、Rothesay Bay、Sunnynook、Takapuna、Torbay、Unsworth Heights、Waiake、Windsor Park

北岸的中位价在2021年至2022年间下降了6%，从$135万降至$128万。

这一下降的背景是2020-21年期间北岸中位价增长了19%，2019-20年增长了10.09%。目前的中位价仍比2020年同期高出$19.2万。

Pakuranga Howick

Beachlands、Botany Downs、Bucklands Beach、Burswood、Cockle Bay、Dannemora、East Tamaki Heights、Eastern Beach、Farm Cove、Flat Bush、Golflands、Half Moon Bay、Highland Park、Howick、Huntington Park、Maraetai、Mellons Bay、Northpark、Pakuranga, Pakuranga Heights、Shelly Park、Somerville、Sunnyhills、Whitford

在我们所有的地区中，Pakuranga Howick在2022年5月至10月期间的低四分位价格最高，这意味着该区域的入门级房产可能比其他地区高得多。目前Pakuranga Howick的中位价为$138.4万，与2021年相比仅下降1.2%（$140万降至$138.4万），因此相对稳定。

*本文中的数据阈值为Barfoot & Thompson 2012年至2022年5月1日至10月31日的6个月房屋销售数据。为避免数据异常和偏差，分别去除最高和最低的1%房屋销售，去除租赁产权房屋和车位销售，以及最高价的房屋销售。

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