5月新西兰房市继续下跌，但这一迹象表明房市可能真的快跌倒底了
By 新西兰中文先驱网· 2023年06月01日 20:03
本文来源：NZ每日财经
根据 CoreLogic 的数据，5 月份房地产价格又下跌了 0.7%，比峰值低了 121,000 纽币。
下跌标志着 4 月以来的步伐又加快了，但房地产数据公司维持价格可能接近底线的预期。
在新西兰全国范围内，这使平均值比去年同月下降了 10.2%，但仍比 Covid 之前高出 194,000 纽币。
众所周知，CoreLogic 房价指数 (HPI) 比其他指标更为保守，包括来自房地产研究所的类似指数，因为它使用了三个月的销售滚动数据，从而平滑了近期的趋势。
CoreLogic 研究主管 Nick Goodall 表示，房价下跌放缓以及储备银行最新表示官方现金利率 (OCR) 已达到 5.5% 的峰值都对房价有利。
“这是一个异常快速且有影响力的货币政策紧缩周期，储备银行实际上已经表示现在是暂停的时候了，并观望它如何发挥作用，因为抵押贷款借款人的还款额会继续逐步增加，从而导致在经济其他地方的支出减少，”Goodall说。
他表示，目前的预测峰值可能更多地是市场喘口气的机会，而不是硬性上限。但由于明年将可能削减固定利率，暂时对大约 50% 的借款人来说是一种安慰。
“抵押贷款持有人现在应该能够量化他们抵押贷款支付的最坏情况，这将使他们和他们的银行对评估可偿还测试利率充满信心，”他说。
“更脆弱的部门可能包括在周期高峰前后购买的首次购房者，他们没有时间积累房屋净值或储蓄缓冲，以及资产负债表处于低位的低收入家庭。收入可能会被拉得更薄。”
在主要中心地区，奥克兰房价下跌 0.8%，惠灵顿房价下跌 0.7%，基督城房价下跌 0.6%——这对直到最近才扭转房价下跌趋势的城市来说是一个逆转。陶朗加又经历了一个月的大幅下跌，当月价格下跌 2.3%，汉密尔顿价格下跌 0.2%，但尼丁价格持平。Goodall 表示，尽管全国部分地区出现放缓迹象，但所有主要中心的价格在过去三个月中仍至少下跌了 1.9%，其中包括基督城，在本轮周期中，基督城通常更能免受价值大幅下跌的影响。惠灵顿仍然是近期表现最差的市场，目前价格比峰值低 21% 以上。
Goodall表示，随着越来越多的证据表明房地产市场正接近低谷，人们越来越多地考虑接下来会发生什么。“受高价格和紧缩货币政策阻碍的负担能力可能会在可预见的未来限制需求。”“在新西兰，支付 80% 的 LVR 抵押贷款需要超过平均收入的 50%，而在澳大利亚，这一比例为 43%，如果房产价值和利率现在开始趋于平稳，这不太可能改善。”另一方面，新西兰房市的新上市房源量也可能预示着市场正在转变。Realestate.co.nz 表示，全国待售房屋数量已经趋于平稳，而新上市房源已跌至近历史新低。5 月份该房地产网站上有 26,685 套房屋上市出售，仅比去年同期的 26,301 套增加 0.9%。19 个地区中有七个地区的待售房屋数量出现年度下降，其中惠灵顿和奥克兰的存量分别下降了 34.4% 和 9.1%。虽然许多地区的存量都在增加，但只有科罗曼德的增幅超过 50%。
Realestate.co.nz 发言人 Vanessa Williams 表示，这表明去年不断膨胀的库存水平可能正在放缓。她说，去年和今年早些时候，库存水平同比翻番的情况并不少见，因为市场低迷让买家可以慢慢来，也迫使卖家保持耐心。例如，去年5 月，市场上的房屋数量比去年同期增加了 76.7% 。“虽然我们还没有完全回到 2020 年的水平，当时库存全面偏低且市场竞争激烈，但这看起来是市场转变的开始。”
“随着供应越来越接近需求，库存水平最终可能会影响平均要价。”与此同时，秋季新上市房源跌至近历史新低，3 月至 5 月期间全国共有 23,743 套新房上市。
Williams 表示，这一数字略高于 2020 年同期上市的房源有 21,391 套，当时封锁限制意味着人们很难将自己的房屋挂牌上市。她说，2022 年秋季的新房源比 2023 年增加了 18.2%。“我们通常会在 3 月至 5 月期间看到大约 30,000 套房产在该网站上市出售，并且在过去 16 年中一直如此，所以这是一个显著的下降趋势。”
“低上市数量可能是市场不确定性的征兆，从利率到下一届政府的人选，现在都很难预测。”该网站的数据表明，平均要价可能已达到周期的低点。Williams 说，在去年 1 月达到顶峰后，价格稳步下降，但过去两个月一直保持平稳。“我们可能已经达到了这一趋势的所谓‘底部’，或者至少是一个转折点，但我们必须认真观察未来几个月会发生什么才能确定。”
5 月份新西兰全国平均要价为 866,696 纽币，比去年同期的 958,586 纽币下降 9.6%。按年计算，除北岛中部、南部地区和西海岸外，所有地区的平均要价均有所下降。奥克兰 5 月份的平均要价为 107 万纽币，比去年同期的 124 万纽币下降了 13.2%。惠灵顿为 854,899 纽币，比 962,501 纽币下降 11.2%，而坎特伯雷为 699,899 纽币，比 731,475 纽币下降 4.3%。
Williams 表示，虽然市场可能处于或接近底部，但价格仍远高于新冠疫情前的水平。
她说，进入 2020 年 3 月的第一次封锁，全国平均要价已经达到 707,233 纽币，目前的水平仍然代表在短短三年多的时间里房价上涨了 159,463 纽币，即 22.5%。
“房地产所有者不应因短期下跌而气馁，因为房地产通常不是短期投资。”
“回顾我们过去 16 年的数据，无论经济上发生什么，长期平均要价一直在上涨。”
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