新西兰央行预测的房价下跌20%究竟意味着什么？

By 新西兰中文先驱网· 2022年08月23日 20:43

本文来源：NZ每日财经

新西兰储备银行在上周货币政策声明中谈到他们现在预测房价可能会从最高点下跌20%，并表示这将使价格回到可持续的水平。

较低的价格可能有利于那些被排除在市场之外的人、经济的长期健康以及可以说是整体的公平性。

在2021年最后一个季度，当市场处于顶峰时，共售出了24,000套房产，这些房产的买家现在可能面临数十万纽币的损失。

其中约6100套房产出售给了首次购房者，其中许多人现在可能已经处于负资产状态，这意味着他们所欠的抵押贷款将超过他们的房屋价值。

为了预测各种价格下跌的影响，CoreLogic估计了平均房屋将被抹去的价值，以及因此导致负资产的首次购房者百分比。

根据CoreLogic的季度房价指数(HPI)，价格在2021年第四季度达到顶峰，当时该国所有住宅物业的平均价值达到105.6万纽币。

如果房价下跌10%

CoreLogic研究主管Nick Goodall表示，从峰值下跌10%将相当于平均损失约105,600纽币。

这也意味着在市场高峰期（整个10月至12月）附近购买的全国首次购房者中，约有5.9%将处于负资产状态。

根据一些机构的计算，房价现在已经下降了10%。

新西兰房地产协会(REINZ)也自己的HPI，每月发布一次。

7月底，新西兰全国房价从峰值下跌了10.8%。

由于CoreLogic的HPI每季度发布一次，因此最近两个月的结果尚未记录。从峰值到6月底，新西兰全国房价下跌了5.5%。

如果房价下跌15%

如果房价从峰值下跌 15%，许多银行经济学家都预测会到这个程度，Goodall估计平均房价将减少约158,400纽币。

在市场高峰期购买的受影响的首次购房者数量也在增加，额外7.7%的首次购房者将陷入负资产状态，占总数的13.6%。

如果房价下跌20%

如果房价下跌20%，新西兰的平均房价将减少211,200纽币。

Goodall说，额外14.1%在市场高峰期购买的首次购房者也将处于负资产状态，占市场高峰期购买者的27.7%。

Goodall说，CoreLogic对负资产率的衡量非常简单。

它假设首次购房者有20%的首付（在贷款与价值比率限制下，大多数人都需要有20%的首付），并通过将购买价格与各种情况下的房屋价值进行比较来计算。

该模型也适用于未偿还本金的假设。

各地区的负资产率情况将取决于这些地区的房价下跌幅度。

目前，负资产最多的首次购房者出现在惠灵顿、奥克兰、怀卡托和吉斯伯恩等地区。

惠灵顿的比例仍然最高，在2021年最后三个月购买的首次购房者中有38%现在已经处于负资产状态。

Goodall说，借款人应该意识到他们的债务与房产市场价值的关系，但如果他们打算长期持有他们的房子，只要他们能跟上还款的速度，这并不重要。

房主的主要担忧应该是确保他们在固定贷款利率到期时为更高的利率做好准备。

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