新西兰政府最新报告显示过去20年房价爆涨的深层原因

By 新西兰中文先驱网· 2022年08月18日 20:37

本文来源：NZ每日财经

新西兰政府的一份新报告称，全球利率下降和土地供应限制一直是过去20年来房价上涨的主要原因。

相对于需求而言，住房供应不足经常被认为是价格上涨的主要驱动因素，但住房技术工作组（由新西兰财政部、住房和城市发展部和储备银行联合发起）的报告发现，其他因素也影响了房价上涨。

这方面的证据可以从以下事实中找到：虽然供需会影响租金和房价，但房价上涨的幅度却远远超过了租金的涨幅，土地价格的上涨幅度也远远超过建造新房的成本。

该组织的主席经济学家Dominick Stephens表示，全球利率下降导致新西兰借贷成本持续下降，并增加了购房需求。

“如果土地供应反应更快，这将引发更大的住房供应反应，减缓任何最初的价格上涨，并给租金带来下行压力。”

但在新西兰，实际情况并非如此，有效的土地供应（为城市提供成长或向外发展的能力）受到合理限制，他说。

“相反，利率下降的大部分原因是城市地价上涨，而城市地价上涨导致房价上涨，却没有增加建造住宅的动力。”

这解释了为什么房价比租金的涨幅会快得多，租金在过去20年中的上涨在很大程度上与收入保持一致。

虽然人口增长和建筑成本等因素发挥的作用较小，但报告发现土地供应限制也影响了税收制度以及影响了相对于租金的房价。

Stephens说，对土地供应的限制越多，税收变化就越会被视为使土地增值的原因，而不是影响建造更多房屋和降低租金的激励措施。

“有人担心税收变化，例如资本利得税，将由租户承担，但如果要引入变化，它更有可能反映在土地价格中。”

该报告的目标是对过去20年的主要市场驱动因素进行评估，并重点关注汉密尔顿-怀卡托地区，以便为该国其他地区提供见解。

在2002年3月至2021年6月期间，汉密尔顿-怀卡托地区的房价上涨了372%，租金上涨了114%。

与此同时，同期收入增长了98%，而全国建筑成本增长了142%。土地价格上涨了405%，但汉密尔顿市的土地价格却上涨了658%。

Stephens说，虽然这篇论文是对已经发生事情的评估，但现在很多事情正在发生变化。

他说，政府正在通过国家城市发展政策声明和中等密度住宅标准等政策改革城市规划以释放土地供应，并改变了投资者的税收设置。

“提高土地供应的可用性可能会改变房地产市场的格局。确定土地供应最受限制的地方，以及哪些政策将有助于提供更多土地是关键，并将随着时间的推移改变这种情况。”

他说，随着利率上升，可能的结果是短期内房价面临下行压力，而长期来看，这将受到税制变化和土地供应的帮助。

该小组现在计划专注于提高对城市土地供应和租金驱动因素的了解。

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