开发卫星城——奥克兰的新选择

伴随着奥克兰的人口数量不断增加，房价不断攀升，在今年八月奥克兰市议会经过了五年之久终于确定了7000多页的“奥克兰统一规划”方案。在这个方案中除了表明要在今后的时间内增加新建奥克兰的住宅、提高住宅密度、扩大奥克兰城区边界等这些基本，还提出了“将曾经远离奥克兰城区的Warkworth，Kumeu，Pukekohe等地区进一步发展，成为奥克兰的卫星城”。

其实在今年奥克兰市长选举之时，当时的候选人John Palino在问及如何解决奥克兰住房和交通问题时，他也提出过应通过卫星城的规划来缓解这些问题。那么什么是卫星城，它在城市发展建设上会起到什么关键性的影响呢？

卫星城的概念

从历史上来看，卫星城是在英国工业革命之后，在“花园城市”理论的基础上发展而来的。它一般地处大都市周边，与大都市的中心区域有一定距离，但具有一定数量的人口规模，且同大都市中心区有着密切联系的新兴城镇。之所以称之为卫星城，是它与大都市的关系如同卫星与地球一般。

卫星城成为房屋市场新热点

卫星城作为一种积极的城市规划理论出现，已经有90多年的历史，1924年阿姆斯特丹召开的国际会议，把它列为大城市恶性膨胀的方法之一，并得到了各国响应，这些年来更是在各个国家的大城市中得到了大力的推广和发展。以英国举例，英国政府于1946年制定“新城市法”，把在特大城市外围建设新城的设想作为政府计划予以实施，直到2015年底，英国某房产中介将市场上房产成交量和供应量的比例作为评估标准，总结了城市房产需求榜。这份调查榜单结果让所有人惊讶的是，全英国住宅需求最旺盛的前是个城镇中，有九个是伦敦周边的卫星城，而伦敦市中心却榜上无名。由此可见卫星城已经成为人们选择居住地的一种新趋势。

卫星城优势

卫星城成为各大国际都市的房屋市场热门选择并不是无道理的。首先各个国家的大都市的中心区域的经济发展都会相继带动工作机会和人口的不断增长，但是越是这样的地方，房价的增长也是非常快速的，这使得大多数的普通工薪族都无力购买中心区的房屋。

继续以英国举例，2015年伦敦房价飙升13.5%，是全英平均涨幅的2倍，平均房屋单价高达53万英镑，而在此期间全英居民的收入增长仅仅为1.6%，这样巨大的差距让成千上万的普通家庭对伦敦的住宅望而却步。而相比之下，伦敦卫星城的房价仅仅是伦敦中心区的一半甚至更低。其中较典型的Reading平均房价为27万英镑，Berkshire为23万英镑。虽然平均房价不高，但这些区域的房价涨势却异常迅猛，分别为14.6%和19%，均超过伦敦市中心的13.5%，这样门槛低潜力大的职业机会无论让自住者还是投资者们都将购房注意力转移到了这些物超所值的伦敦卫星城中。

如何建设成功的“卫星城”

当然要想建设成功的卫星城，其规划也是非常重要的，这其中有三个主要的关键因素影响它是否能够受人青睐。

第一，要合理确认卫星城的规模及其与主城之间的距离。卫星城一般以小城市为主，规模太小，难以有效发挥疏解主城人口和功能的作用；但卫星城规模也不能太大，过大的城市体量又会带来布局上的困难，居民从居住区到车站要花费更长的时间，如果到主城就业超过1小时交通圈的时间范围，卫星城就失去了效率和吸引力。同时，卫星城与主城之间要有合理的距离，既要给主城留下合理的发展空间，又要严格划定生态红线，在主城周边建设大尺度的绿色生态空间作为隔离带，控制主城无限蔓延趋势。卫星城与主城的距离要适中，既不能太近，也不能太远。太近容易与主城相连，难以保证足够的生态空间，最终形成“摊大饼”式发展；太远难以与主城形成紧密、便捷的联系，难以接受主城的辐射带动。从国外经验来看，卫星城与主城的距离一般在30—70公里范围内，这样的距离能够有效疏解主城的人口和城市功能，便于主城与卫星城建立便捷的交通联系，同时也为主城建设留下了足够的生态空间。

第二，要通过市郊铁路实现卫星城与主城的交通联系。卫星城往往居住着相对较多的人口，第一代卫星城人口大约5万，第二代卫星城人口达到10万—20万，第三代、第四代卫星城人口可达30万。卫星城可以满足一部分人口的就业需求，但还有一部分人口需要到主城就业，这就要与主城形成紧密、高效的交通联系，可行的方案只能是市郊铁路。同时，市郊铁路也需要更便捷地与主城中心城区地铁系统对接。

继续英国伦敦举例，2009年之后，伦敦至巴黎的高铁一号线（HS1）的轨道上开始增设英国国内停靠站。这使得沿线小镇到伦敦中心的通勤时间大为缩短：其中Ashford从原先所需的84分钟减少到37分钟，Kent 和 Ebbsfleet 17分钟，而Stratford只要短短7分钟就能到达伦敦市中心。又比如，东京椭圆形地铁线JR山手线环绕市中心，串联起新宿、池袋等几大副中心，再以各副中心为起点，建设众多呈放射状、向近郊或邻近城市延伸的市郊铁路。瑞典斯德哥尔摩有5条轻轨线和城市铁路，每条线又有多条分支延伸到市郊的各个大型社区，形成了一张四通八达的轨道交通网络。

以上例子都证实了交通对于卫星城建设能否取得成功起到了关键性的作用。

第三，要科学安排卫星城的规划建设顺序。从成功经验来看，卫星城建设的顺序一般是先修建铁路、火车站等交通设施，再建设医疗、教育等公共服务设施，最后建设居民住宅。由于住宅依托了良好的交通和公共服务条件，因此吸引力较强，吸引人口、资源分散化布局而又不造成采用小汽车出行而带来的潮汐式交通现象。比如，笔者刚刚考察过的瑞典第三大城市马尔默，其中一个卫星城——西门子“瓦拉中枢”建设的顺序就是先建火车站，再建公共服务设施，最后建设住宅楼。这样的规划建设顺序，能够充分发挥公共交通、公共服务对于城市分散化布局的引导作用，提升城市品质和城市运行效率，使居民愿意到这些社区购房置业。

如今伴随着奥克兰日益激增的住房以及交通问题的出现，卫星城越来越多的被讨论起来，就如文章开头所说“奥克兰统一规划案”中已经将发展卫星城列为其中。其实目前已经有一些房地产开发商将注意力慢慢转移到了卫星城中，这对于他们来说无疑是今后发展的一个不可避免的趋势。对于想要在奥克兰置业还有投资者来说，将目标放在距离奥克兰较近的卫星城中将会成为一个不错的选择。