奥克兰华人起诉BNZ房子被法拍，售价却低于市场价，银行该承担责任吗？

By 新西兰中文先驱网· 2023年08月27日 20:26

本文来源：NZ每日财经

一名华裔男子的房屋以低于市场价格被强制法拍出售，他对法拍过程的进行方式提出了上诉，但最终败诉。

He 针对 BNZ 的案件提交至上诉法院，称他对该银行提出了本应接受审判的反诉。

BNZ 向 He 先生提供了 321 万纽币贷款，以他位于奥克兰 Orakei Ngapipi 路 8 号的一处房产为抵押担保。

向 He 发放贷款后，该财产从他的独占所有权转为与 Bella Trustee 的共同所有权。

一年后，Bella 从新西兰公司注册簿上被注销。

两笔贷款已于 2015 年 9 月全部或部分偿还，但他于 2018 年开始拖欠剩余的贷款。

BNZ 根据《物权法》第 119 条于 2019 年 3 月发布了违约通知。抵押权人的出售需要根据这份通知的发出。

估价师评估强制出售时该房产的价值约为 210 万纽币。该地产收到的标书中，最高标价为 191.5 万纽币。

最终于当年 8 月 7 日以 201 万的价格售出。

BNZ 根据 He 的债务分配了出售收益，计算出其欠款为 493,729.73 纽币。

高等法院的简易判决裁定他应支付该金额以及利息和其他费用。

但 He 称，BNZ 没有正确送达法拍通知，也没有采取必要的努力来出售该房产。

He 称 BNZ 没有从租户那里获得该房产的使用权，也没有空置出房产来出售。

他说这意味着最终售价可能会低于市场价格。

上诉法院再次认可了先前的判决，即该通知已妥善送达。

法院指出，BNZ 有责任合理谨慎，以在销售时获得合理的最佳价格。

Barfoot & Thompson 建议了为期四周的营销和招标销售流程。

租户也被告知出售的过程，并被要求允许合理的出入。

Barfoot & Thompson 在 2019 年 6 月 5 日提供营销建议时指出，未经物业经理许可的情况下，租客也不愿意允许售房中介进入屋内。

6 月 25 日至 7 月 2 日期间，Barfoot & Thompson 试图联系租客，但没有成功。

7 月 3 日至 7 月 10 日期间，物业经理也没有回复进入屋内的请求消息。

7 月 11 日至 7 月 17 日期间，Barfoot & Thompson 联系了租客，租户同意在本周晚些时候允许他们进入该房产，但并未发生。

在为期四个星期的营销期间，潜在买家无法进入房屋内。早先的简易判决承认 BNZ 的售价没有达到该房产的公平市场价值，但这并不是法律的要求。

上诉法院表示，它不认为无法使用该房产本身就违反了合理注意义务。

“BNZ 没有义务在任何营销和招标出售过程之前利用抵押贷款下的权力来获得该房产的所有权。”

“He 的律师对 BNZ 提出的没有行使其权力获得财产所有权的理由提出了批评，但我们承认这会导致进一步的延误和成本。也不应该要求 BNZ 向租客提供经济奖励，He 律师建议这可能是确保进入的一种方式。”法院表示，当 He 未能回应帮助进入请求时，他不能抱怨 BNZ 寻求进入的程度如何。

“最终的售价并非不合理。这可以与 BNZ 从 Opteon 收到的强制出售最低建议售价 210 万纽币的初始估值相一致。”银行监察员表示，银行有义务采取合理的谨慎态度，以获得合理的最佳价格。

但该机构表示，如果银行获得了注册估值、指定房地产经纪人在四周内推销房产并适当考虑任何报价，通常会得出银行已经采取了合理谨慎态度的结论。

“银行不必等到出售房产的最佳时机或改善了房产状况才开始抵押权人出售。抵押权人以低于当前市场价值的价格出售本身通常并不构成银行违反义务的结论。”

相关新闻