尽管新西兰房价大幅下降，但房价相对收入仍然很高

By NZ每日财经· 2022年12月12日 01:34

本文来源：NZ每日财经

确定房价的公允价值是不精确的，而且大多数的衡量标准都不会随着时间的推移对房屋质量的改善进行调整。一个流行的指标是房价收入比。这在过去25年中呈上升趋势，可能受到多种因素的推动，包括：净移民、住宅建筑行业的产能、通胀和收益率的长期下降、金融创新以及最近金融体系流动性的增加（通过量化宽松QE）。其中一些驱动因素现在正在被逆转。这种逆转反对长期上升趋势持续的前景。

截至10月底，新西兰房价已从去年的峰值下跌12%，但仍比COVID之前的水平高出近30%。目前新西兰房价中位数为820,000纽币——是家庭可支配收入中位数的10倍多。地区数据显示，奥克兰的房价收入比远高于其他地区。尽管如此，全国数据表明，假设收入没有变化，房价收入比要恢复到平均水平，房价需要下降30%。或者，如果价格不动，则需要七年新西兰人的收入增长5%才能使该比率恢复到平均水平。

也许比历史价格收入比更有趣的是更高利率对家庭支付抵押贷款能力的影响。适用性是确定市场行为转折点的有用指标。如果以现行的贷款利率计算，新买家获得贷款融资的能力极低。目前，这需要64%的家庭可支配中位数收入来偿还中位数房价30年的抵押贷款。对于新购房者来说，房价需要下降28%才能使抵押贷款可负担性恢复到15年的平均水平。

相对于之前的房地产周期，还有其他负面因素在起作用，包括： - 房地产投资者不再能够出于税收目的从收入中抵消利息成本；和 - 财产维护和保险费用急剧增加。市场反馈表明，随着我们接近2022年底，房地产市场将显著疲软。

房价下跌似乎将持续到2023年，尽管目前的高建筑成本可能会减缓调整，因为潜在的新购房者会转回现有存量住房。现行抵押贷款利率继续上升，远高于平均未偿还抵押贷款利率。几乎所有未偿还抵押贷款的一半将在明年到期并续订更高的利率。目前卖房需要48天，远高于39天的历史平均水平。近几个月来，这一数字还在持续扩大。尽管上市的房产数量减少，但实际销售额下降了40%。这是库存过剩的有力指标。

考虑到供应方面，很难确定新西兰房地产市场何时走到平衡状态。2014-2018年期间人口增长显著，远远超过建造的住宅数量。在COVID之前，随着过去三年的过度建设加速，这种情况开始逆转。建筑业的增长与移民的崩溃和逆转同时发生，人口增长几乎为零。过去三个月许可增长趋于平稳，建筑商的远期活动显示私营部门的住宅建筑在2023年上半年将达到一个关口。

总体而言，几年前长期存在的住房短缺问题已基本解决。新西兰没有进入严重供过于求的境地，全球金融危机后，这在爱尔兰、西班牙和佛罗里达州造成了严重问题。市场供需平衡的改善也很明显。许多评论员都强调了房地产市场的疲软，银行经济学家最先预测到2023年房价仍然较低和活动减少的高风险。或许我们在房价和楼市的调整上已经取得了良好的进展，但是，许多指标表明还存在进一步的压力：

- 负担能力低；

- 强劲的近期建筑活动，以及；

- 人口增长率低。

大多数调整期以年为单位，在收入、利率或移民没有发生重大变化的情况下，房地产市场可能会在2023年面临进一步向下调整。

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