一个月房价暴跌34万！奥克兰北岸这是怎么了？房价跌到比南区和西区都低了
By NZ每日财经· 2022年10月12日 21:03
本文来源：NZ每日财经
新西兰房地产协会（REINZ）表示，上个月全国房价逆势上涨，但市场传统的春季上涨并不像预期的那么强劲。
春季房市依旧寒冷
新西兰9月份的房价中位数从去年同期的795,000纽币上涨至811,000纽币，年增长率降至2%。不过环比8月份的800,000纽币还是上涨了1.4%，与8月和7月分别下降1.2%和4.7%的月度下跌形成鲜明对比。
但新西兰全国16个地区中有10个地区的房价出现年度下降，中位数低于去年9月的水平。
在这些地区中，尼尔森（Nelson）和马纳瓦图/旺格努伊（Manawatu/Whanganu）的价格跌幅最大，分别下跌12.4%和10.2%至699,000纽币和570,000纽币。
奥克兰的中位数从去年的114万纽币下降8.3%至104,500纽币。在奥克兰，七个地区中有六个出现年度下跌。
北岸在9月份出现异常暴跌，一个月内房价中位数就下跌了341,000纽币（26.4%）至949,000纽币，同比下跌28.6%，房价甚至低于南区和西区的价位。REINZ表示9月奥克兰北岸100万以下价格成交的房产数量暴增，导致其房价中位数大跌。因此10月的数据对于奥克兰北岸市场来说至关重要，究竟是房价本身暴跌，还是9月在北岸市场出现大量中低端的新建房成交了，有待观察。
在惠灵顿，房价中位数年下跌3.5%，从850,000纽币降至820,000纽币。该市八个地区中的七个房价出现年下跌，但南怀拉拉帕（South Wairarapa）的房价下降幅度最大，下降了27.5%（至700,000纽币）。
怀卡托（Waikato）、丰盛湾（Bay of Plenty）、吉斯伯恩（Gisborne）、霍克斯湾（Hawke’s Bay）和马尔堡（Marlborough）的房价中位数也逐年下降，而塔斯曼（Tasman）的房价中位数保持不变。
在新西兰其他地区，也有出现房价同比上涨的，西海岸（West Coast）的涨幅最大，上涨30%至360,000纽币。在坎特伯雷，房价中位数上涨2.8%至676,000纽币。基督城房价同比上涨2.2%至685,000纽币，基督城西部塞尔文（Selwyn）4.5%至810,000纽币。
Real Estate Institute首席执行官Jen Baird表示，乡村地区的房价中位数走势正在逐渐放缓，有七个地区出现月度下降。
“虽然经季节性调整的数据显示，一些地区的表现好于预期，但其他地区的表现却不佳。”
REINZ衡量新西兰全国住宅物业价值变化的房价指数显示，从2021年9月的4066点下降到3738点，年下降8.1%。这比去年11月的峰值下降了12.6%。
只有北地（Northland）和塔拉纳基（Taranaki）的指数录得年度增长，分别上涨0.4%和5.0%。在其他所有地区中，惠灵顿和奥克兰的跌幅最大，分别下降了17.3%和11.2%。
Baird说，在去年经历了一段特殊的增长期之后，房地产市场正在放缓，但许多人仍然无法承受这样高的价格，尤其是在奥克兰和惠灵顿等较大的中心城市。
她说，自住业主仍然是一个强大的买家群体，一些地区的中介报告说，市场上有更多的首次置业者，这是受到价格宽松和竞争减少的诱惑。
但投资者基本缺席，总体而言，由于利率上升、贷款标准收紧和生活成本问题，买家仍保持谨慎。
Baird预计市场情绪将保持谨慎，并表示尽管有报道称开放房屋和拍卖出席人数有所增加，但数据显示预期的春季上涨并不像预期的那么强劲。
房源积压、销量继续下滑
在新西兰全国范围内，9月份的销量从去年同期的5548套下降10.9%至4943套，经季节性调整的数据显示月度降幅为2.4%，这表明9月份比往常更平静。
马尔堡（Marlborough）的年度销量下降幅度最大，为37.3%，其次是马纳瓦图/旺格努伊（Manawatu/Whanganui）的下跌28.9%、南地（Southland）的下跌28.4%和塔拉纳基（Taranaki）的26.0%。
9月份出售房产的天数中位数为47天，比去年9月增加了10天，但比8月减少了2天。
Baird说，这是一个与去年不同的市场，去年的市场是由一种紧迫感推动的，因为需求超过了供应。
“市场已经向另一个方向发展，天平已经倾斜，以至于供大于求。在这个市场上，虽然我们仍然看到良好的销售率，但它们往往会变慢。”
但中介报告说，大多数卖家都了解调整其价格预期的必要性，尽管有些卖家未能满足买家的预期，她说。
“在这个市场上，出色的房产很重要，那些优质房产的销售速度更快。”
“虽然春季的开局比预期的要慢，但中介相信随着人们在暑假前完成买卖计划，活动将在温暖的月份回升。”
与此同时，新西兰全国可供出售的房产总数从去年同期的13,407套增加到9月的25,903套，同比增长93.2%。
四个地区的房屋库存量是去年9月的两倍多，尼尔森（Nelson）和怀卡托（Waikato）的房屋库存量年增幅最大，为148.4%，其次是丰盛湾（Bay of Plenty），增幅为139.9%。
经济学家再次下调跌幅
春季的小幅上涨并不意味着市场已经转向。Kiwibank经济学家表示，市场未能在春季的第一个月解冻。
Westpac银行代理首席经济学家Michael Gordon表示，市场继续疲软，销量和房价将进一步下滑，而ANZ银行高级经济学家Miles Workman表示，经季节性调整后，该数据弱于他的银行的预测。
到今年年底，Kiwibank仍预计房价将下跌13%的谷底，然后才会出现适度复苏，而Westpac的预测仍是今年和明年的价格从巅峰至谷底将下跌15%。
Miles Workman表示，疲弱的数据意味着ANZ银行预期价格从峰谷到谷底下跌15%的预期存在下行风险。
但考虑到2020年和2021年45%的增长，即使下降20% 也可以被视为“软着陆”，他说。
“硬着陆可能需要就业冲击和强制销售，我们在数据中没有看到任何证据表明这种情况正在大规模发生。也就是说，债务收入比高的家庭将感到压力。”
此外，ASB的经济学家已调整了对房价下跌的预测。
ASB现在预计房价将从巅峰到低谷的下跌幅度将达到15%，而不是之前预期的 12%。经通货膨胀调整后，将下跌24%！
ASB经济学家表示：“在过去的九个月里，房价几乎每个月都下跌约1%至1.5%。这些逐渐下跌与之前繁荣的速度和幅度形成鲜明对比。实际上，房价仍比2020年初上涨了近30%。”
“上个月销售活动的试探性提升被证明是短暂的，经季节性调整后，9月份的销量环比下降7.2%。不包括2020年的封锁，这将使房屋销量降至2010年以来的最低水平。”
“尽管房价已经比一些典型的房地产市场活动和紧缩指标所暗示的更为剧烈，但我们要补充一点，因此我们需要注意即将到来的不确定性。支撑市场的更广泛的结构性因素也没有显示出快速好转的迹象。”
“我们继续预计未来几年的净移民水平会很低，住房短缺的严重程度远没有以前那么严重。我们还预计，近期信贷条件的放松将证明是短暂的，抵押贷款利率将再次走高，而更高的银行压力测试门槛不太可能对房市有任何帮助。”
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