【房地产故事 一千零一夜】之16-时机vs时间
By 新西兰中文先驱网· 2019年05月27日 23:30
新西兰先驱报中文网特约作者 桑子 房地产市场的周期(Property Cycle)，繁荣期-衰退期-低谷期-恢复期，循环往复，市场价格随之阶梯式上升。
周期的长短，取决于城市经济体的大小。伦敦的房地产市场大约每25年一个循环，旧金山为18年。虽然与国际大都市相比，奥克兰只是一个在世界地图上几乎被忽略不计的大村落，然而房市的周期依然存在，而且随着经济的发展而发生着相应的变化，从九十年代的7年延长到现在的10年。
跟随市场的脚步，投资者(包括购买自住房)，明智地选择自己的投资方式尤为重要。
房地产界大致有两大主要派别 –
时机派 - Timing 为点的概念，通常被定义为投机（Speculation），自然，点很难抓住，意味着高风险。
时间派 - Time 是持有的时间长度，所谓的长线投资，更像是真正意义的投资（Investment）。
当然，还有介于两派之间的投资者，且称之为综合派，就是抓住时机投时间。听起来似乎更可取，然而，综合派只是在不同的市场，采取不同的策略，最终没有脱离时机和时间这两大类别。
时机的故事
2003年1月，在奥克兰的尚好区域，朋友G投资了一个两室一厅的单元平房，买价21万纽币，十个月后，G仅花了3000纽币将房子简单装修后上市，28万纽币售出。这样的低投入又利润丰厚的背后，靠的是强劲的市场 ——2003年奥克兰房价上涨超过20%。时机很重要。
然而，新西兰房地产市场回升之前的2010年，三个朋友合伙投资$55万，在奥克兰中区买了一个自住兼出租（Home & Income）的老房子，需要动大手术。三人亲自上阵，苦干三个多月后上市，售价$62万。去掉材料类等消费成本，三人共得利润$2.7万，略高于当时付给售房中介的费用。显然，这不是一个成功的投资，究其原因，以当时的市场，不适合投资需要脱胎换骨的do-up。
时间的故事
时光回转到房市顶峰的1997年7月，朋友S在奥克兰北岸的中等区域，买了一栋18.7万纽币的老房子，半幅地，三室两厅一卫浴单车库，屋况只是可居住水平，自住三年后转为出租房。直到2000年，该房的市值仍然低于当年的买价。然而，2017年7月，新的政府估价为74万纽币，二十年的增值幅度，大致符合房价每十年翻一翻的规律——18.7x2=37.4； 37.4x2=74.8。这是一个典型的长线投资的例子，虽然买房的时机不理想，但是，市场给予了时间可观的回报，可谓 “守株待兔”。
自然，每一派都有自己的道理。
摄影：Amy D
时机派
买房的时机是房地产投资（包括自住）的第一要素，只有把握好时机，才能在最短的时间内得到最大的回报。新西兰资深投资人Olly Newland，在他曾经主持的电视节目《Climbing the Property Ladder》中强调，永远要把Timing贴在脑门上，随时提醒自己。
然而，如何Timing抓住最好的时机，需要经年的市场经验。Begininger’s luck 不会经常发生。
同时，短平快的投资，必须要考虑的是房屋交易过程中的巨额费用。
以价值一百万纽币的房子为例。
如下是新西兰几大房地产中介公司收取的售房费用（数据来自于网络），由高到低为序 –
Bayleys $37,375
Re/Max $35,075
LJ Hooker $32,775
UP (Unlimited Potential) $31,970
Ray White $30,302
Barfoot and Thompson $29,727
若要卖出好价钱，除了上述必须的中介费，通常，广告费可以高达房价的2%（2万），房屋装修和花园修整 5%（5万），外加出租房的租金损失，以及潜在的纳税金，总计费用可以高达房屋售价的10%。房市低迷的今天，时机派面临诸多挑战，可能需要更好的装修，更多的宣传，更久的空房，得到的是未知的回报。
时间派
房地产投资最重要的是持有的时间，是长期持有的增值效果，即为“放长线钓大鱼”，短期的回馈只是蝇头小利。人们常说的“时间治愈一切”，也可以应用到房地产投资，意思是，时间可以弥补购买时的小的失误，比如，价格稍有偏高，房型不太理想，或者错误地选择了贷款利率等等。
然而，对于时间派，最大的挑战也是时间，不是每一个投资人都能有十年甚至二十年的时间和耐心。
其实，无论哪一派，都无法战胜房地产市场的大趋势，那就是国家政策和国际经济局势所造成的大环境，投资人只能因势利导，选择最适合自己的投资策略。
无疑，无论哪一派，无论任何市场，都不乏成功投资的典范。
正所谓，真正的投资者，市场好的时候挣得利润，市场差的时候挣到更高的利润。
你属于哪一派？
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