新西兰已处在抵押债权强制出售（mortgage sale）浪潮的边缘了吗？
By NZ每日财经· 2022年12月12日 23:04
本文来源：NZ每日财经
银行法拍强制出售（Mortgage Sale）的数量在去年有所增加，并且随着家庭面临更大的财务压力，预计会进一步增加。
Trade Me的数据显示，上个月该网站上列出的法拍销售房产数量比去年同期增长了25%。
Trade Me Property销售总监Gavin Lloyd表示，重要的是要注意这个百分比是基于一个非常低的数字，在他提供数据时该网站上只有27个法拍房列表。
周三，Trade Me上有25个法拍房出售。但他表示，利率上升可能意味着未来该网站上的抵押债权法拍数量会进一步增加。
抵押债权出售是指贷款人出售房产以收回所欠款项。
可追溯到2005年初的CoreLogic数据也显示，今年抵押债权法拍的数量有所增加，尽管这一增长已脱离历史低点。
今年第一季度，新西兰全国只有6宗法拍出售，创17年来新低。这个数字在第二季度上升到20套，在第三季度上升到28套。
但与前几年相比，这一数字仍然大幅下降。在Covid之前的最后一个季度（2019年），有65套，而在Covid之前十年中的任何一个季度，2019年4月的季度中为42套，处于最低的水平。
抵押债权法拍在全球金融危机(GFC)之后的几年中达到了史上最高水平，并在2009年7月季度达到768套的峰值。2009年至2012年期间，最低的季度数量为2011年初的357套。
CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，抵押债权出售的数字可能会增加，尤其是如果明年失业率上升的话，但他怀疑这个数字是否会上升到全球金融危机期间的水平。
他说，目前法拍房的基准数量特别低，这与全球金融危机形成鲜明对比，当时抵押债权法拍的数字可比现在高得多。
“银行的态度也发生了变化，与我交谈过的每个银行人员都说同样的话——如果可以避免，没有人愿意出售抵押权人，因此还有其他策略，例如只付息贷款或延长贷款期限，他们会看着并尽量避免。”
他说，利率上升给房主带来压力，但真正引发抵押贷款人出售的是失业，失业率仍然很低。
“储备银行预测，到2025年失业率将上升至5.7%，这将不可避免地导致更多的抵押债权出售。这只是情况可能变得多糟糕的问题。”
“但劳动力市场特别紧张，这有助于市场在目前的低迷时期有序放松，因此失业率也从低基数回落。”
值得牢记的是，相当一部分家庭没有抵押贷款，ANZ银行最近的数据表明，相当一部分房主的抵押贷款还款率还很高，Davidson说。
“在财务压力不断增加的时候，这可以起到一点缓冲作用。”
ANZ银行发言人表示，ANZ银行是新西兰最大的银行，其最新数据显示超过三分之一的客户提前六个月或更长时间还清了房屋贷款。
“尽管面临高通胀和利率上升的挑战，但我们的数据显示，人们正在尽可能地偿还债务并保持储蓄习惯。”
但银行认识到，许多人将在来年将固定住房贷款转为更高利率，而当这种情况发生时，一些人将面临财务压力，她说。
Infometrics首席预测员Gareth Kiernan表示，对于许多将利率从2.5%降至接近7%的人来说，更高的利率将很困难。
“仍然可能只有相对较少的房主在市场高峰期以低首付购买，最终将承受足够的压力而被迫出售。”
“任何在2020年之前拥有抵押贷款的人都在不久前看到了6.5%至7%的利率，而且他们的债务规模可能比最近购买的人小得多，而且许多人在此期间以超低利率还清了债务。”
他说，抵押债权出售增加背后的主要驱动力将是失业，因为收入损失对人们的还款能力影响更大，而且预计失业率会上升。
“如果你在利率上升的时候失去工作，那会特别困难，这与全球金融危机时降息以刺激经济的情况不同。”
“但如果你还在工作，CPI为7%，收入增长在7%左右，那么你的收入会有所增加，以帮助缓解因利率上升而带来的额外财务压力。”
Harcourts董事总经理Bryan Thomson表示，无论市场多么强劲，总会有一些抵押债权出售。
他说，它们通常是由于市场以外的因素造成的，例如企业失败造成的财务压力，或离婚或死亡等个人情况。
“毫无疑问，财务压力正在增加，放弃低固定利率的人会感受到这一点，但在周期的这一部分，现在判断这是否会导致抵押债权出售大幅上升还为时过早。”
“问题是财务压力将在多大程度上影响抵押贷款还款问题，以及贷款人在利率较低时对人们进行压力测试时有多保守。”
他说，现在的贷款机构（银行）并不喜欢抵押权人出售，他们会竭尽全力避免让人们陷入这种境地，这样就可以限制抵押债权出售数量。
新西兰银行家协会首席执行官Roger Beaumont表示，在当前的环境下，抵押债权出售开始上升并不奇怪。
“人们普遍预计，通过提高借贷成本来降低通胀的努力会产生衰退效应，这将对一些家庭和企业产生影响。”
但他说，抵押债权出售是“最后的手段”。它们也很罕见，仅占新西兰约125万笔住房贷款的一小部分。
“另一件好事是，当利率跌至历史低点时，许多借款人建立了缓冲。今年6月，超过45%的有住房贷款的人提前还款。”
Beaumont表示，银行与遇到财务困难的客户密切合作，根据具体情况，他们可以通过多种方式帮助人们渡过难关。
“房主应该与银行保持良好、开放的沟通，尤其是当他们处于任何形式的财务压力下时，因为银行越早知道，他们就越有可能提供帮助。”
虽然目前抵押债权强制出售的水平仍处在历史上相对较低的水平，仍然值得注意的是，如果未来出现大规模抵押债权出售潮，可能不是由于失业引起的，更可能是由于中小企业的大规模倒闭开始的。
失业率诚然很低，在如此紧张的劳动力市场之下，即使失业，很多人也能够再次相对容易地再找到工作。不过中小企业主就是完全不同的另一种状况了。
新西兰本地的很多中小企业主都很缺乏会计意识，并且并不会时刻对自己企业的现金流状况保持警惕。可能当他们发现企业现金流陷入困境时，那已经是好几个月之后的事情了。
他们很可能已经欠了各种债权人（包括供货商），税务局以及银行透支等很多债务。一旦没有及时解决周转问题，或者错过了解决问题的黄金期，他们的企业就可能会被债权人清算。而一旦这种事情发生，他们家庭的现金流就会立即终止，企业的困境将会很快传导到家庭债务也就是房屋抵押贷款上，从而迫使银行强制法拍企业主的房产。因为如果家庭大部分现金流突然中断的话，银行也能难有安排让贷款持续下去。并且很多时候，税务局会让银行承担企业主们所欠下的巨额税款，而银行将不得不从强制拍卖房产中来收回税务局强加给银行的损失。
由于利率已经大幅上涨，这个圣诞节很多小企业主们可能并不会等到预期的年末大获利，家庭可能已经在大幅度削减开支。如果真是这样，圣诞假期欠下的债务（中小企业现金流通常都会在圣诞期间特别紧张，从而需要从银行或者其他渠道借款、拖欠或者延期支付以安然度过年终假期）将在新年后变成一颗炸弹让他们开始陷入困境。
此外，中小型开发商也面临着巨大的风险。建筑成本和人工仍然处于非常高的水平，当他们按照一年或者两年前房价制定的成本盈利规划可能已经不再适用于当前的市场环境。房价在极速下跌，并且在测试利率接近9%，明年往10%挺进的情况下，银行将不再能提供可以买得起开发商新建房的贷款规模。即使很多之前付了定金的房主，可能找银行借款交割最终也会被拒绝。
无论如何，面对新西兰央行正在努力制造衰退以抗击通胀，中小企业主以及开发商们都将在明年面临又一次比Covid更加严峻的挑战。如果没有每时每刻对现金流保持警惕，那么他们将可能是抵押债权出售大规模增长的主要原因。
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