新西兰固定房贷利率如果上涨至7%、8%将会是怎样一种灾难？

By NZ每日财经· 2022年09月14日 23:55

房地产

本文来源：NZ每日财经

在新西兰，无论是投资者还是自住房业主，对于新西兰最近一年来房屋贷款利率的爆涨都会感到非常困扰，这意味着自己实打实每个月需要多付很多钱给银行，可支配收入受到极大的挤压。

随着新西兰储备银行继续提高官方现金利率OCR，最高的浮动贷款利率很快将突破8%。不过在浮动利率上的房屋贷款只占到新西兰房贷总额的12%左右，剩下接近90%的贷款都处于固定房屋利率上。

而大约60%左右都固定在一年期房贷利率上，固定了两年的贷款也占了相当大的份额。因此短期的一年期、两年期固定贷款利率也是决定新西兰本地房贷还款压力的关键利率。这也是很多借款人都在关心的问题。

首先，广大贷款人可以暂时放心的是，就近期而言没有任何经济数据支持固定房屋贷款利率会升到7%甚至8%，也没有任何机构、经济学家预测短期房贷利率有可能升到如此高的水平。

新西兰储备银行对于一年两年期固定利率的最高预测在6%以下。而此前的一些经济学家预测的最高短期固定房贷利率的峰值也在这个水平附近。新西兰银行业对于固定房贷利率的峰值预测，目前是非常一致的。

著名的独立经济学家Tony Alexander虽然预测未来很长一段时间，固定利率虽然不会大幅下跌至疫情期间的水平，但也不会再大幅上涨了。

目前市场一年期房贷利率5.15%,两年期房贷5.39%的利率对标了市场对于OCR的预期在4.2%左右的水平。如果利率短期固定利率上涨至6.1%或者6.2%那么市场对于

OCR的预估会达到5%左右。这可能会由于各国央行上调了1个百分点的中性利率，或者通胀仍未得到控制所致。

不过目前所有新西兰本地经济学家，包括央行的预测都是通胀已在上个季度达到顶峰的7.3%，第三季度（10月18日公布）的CPI将会低于这个数字。

新西兰央行行长Adrian Orr在8月的货币政策声明中明确表示，通胀已过巅峰的一个关键理由是新西兰通胀在去年第二季度起飞，第三季度已经达到了4.9%，因此如果本季度的通胀是基于去年已经涨了4.9%的基础上的。去年第一季度(1.5%)到第三季度(4.9%)的新西兰通胀跃升了3.4%，而去年第一季度到第二季度通胀也跃升了1.8%。回看今年通胀的增长速度其实已经大幅放缓，第一季度到第二季度的通胀增长率才只有0.4%。因此，从基期效应上分析，很大概率第三季度通胀数字会低于第二季度。

此外新西兰目前的国内通胀虽然有抬头的趋势，但整体还是受国际环境影响比较大。自身经济状况仍然比较健康，并没有像土耳其那样，陷入到了通胀灾难的死局之中。

另外，新西兰央行的另一个职能则是稳定本地的金融市场。我们在本期内容中会着重分析，如果短期固定贷款利率真的到了6%、7%或者更高的8%，对首次购房者，投资者会有怎样的冲击和影响。

对投资者的冲击

先来看投资者。在这里我们主要分析两种情景，一种是在房价较高的奥克兰地区，另一种是在房价相对较低的基督城。

四月份REINZ奥克兰的下四分位房价在90万左右，我们假设房市一些老玩家的投资房大概在80万价值左右购入。理想估计总租金收益在4%，一年的毛租金收入32,000纽币，每周收入在615纽币。虽然根据interest.co.nz 最近一次的数据，奥克兰主要地区普遍的租房回报率都低于3.6%，而最近奥克兰的平均租金水平在600纽币每周，因此这个租金回报估计是相对乐观的。

我们再假设三种情况，也就是投资者利息抵扣规则50%，75%以及100%不能抵扣这三种情况以比较低的28%税率来计算（很多投资者用公司持有投资房，税率会低于33%的个税）。新房在这里暂时不考虑。再假设一年的各项持房成本在5000纽币，包括地税，房屋保险，中介手续费，维护之类。那么我们可以得出，在还能抵扣50%租金收入的情况下，投资者的年纯租金收入将降至22,500纽币；而75%的租金都不能抵扣税时，纯租金收入降至20,280纽币；在100%租金不可抵扣税之后，每年的纯租金收入最终降至18,040纽币。

接下来我们假设大部分投资者的贷款额度在60%（基于此前投资者的普遍逻辑都是杠杆最大化，在大流行期间很多投资者的贷款规模一度都达到了80%），那一套80万奥克兰投资房的贷款额在48万纽币。如果投资者能向银行申请到只付息（Interest Only）的还贷方式，那6%的固定利率下投资者一年的年还贷成本在28,800纽币，7%的年还贷成本则上升至33,600纽币，8%的年还贷成本上涨至38,400纽币。（需要注意的是，如果投资者未能申请到只付息贷款，需要还本付息的话，还贷的现金流压力将会更大。）

那我们会得出以下的结果，所有情况下出租现金流均为负数。

假使最终投资者的利息不可抵扣规则完全实现，那在出租房投资现金流完全是负的情况下，投资者可能每年不得不从自己腰包里掏出大量现金流去填补亏空。并且在信贷条件如此紧张的环境下，不应假设银行还愿意继续增加贷款去填补广泛的投资者现金流亏空。可以说，对于大多数奥克兰投资者来说，利率长期达到6%以上就可能出现不得不卖房的风险，更别提7%、8%甚至更高的利率了。

基督城的情况肯定会好一点。这里假设投资者的买房价格在五十万左右，属于比较适合出租的一般房产价格。而目前基督城的平均租金在480纽币每周。年毛回报率则接近5%。一年的毛租金收入在24,960纽币，假设一年的持房成本稍低在4000纽币。那当还能抵扣50%租金收入的情况下，投资者的年纯租金收入降至17,466纽币，而75%的租金都不能抵扣税时，纯租金收入降至15,718纽币，在100%租金不可抵扣税之后，每年的纯租金收入则最终降至13,971纽币。

同样假设贷款规模60%在30万纽币，则6%的固定利率下投资者一年的年还贷成本在18,000纽币，7%的年还贷成本则上升至21,000纽币，8%的年还贷成本上涨至24,000纽币。

从图表可以看出在房价相对便宜的地区，投资者对于利率上涨的影响会相对较小。不过投资者的现金流仍然会遭受极大冲击。

从投资经济性的角度出发（至少房屋收入需要打平所有成本，使现金流为0），或者投资者不能找到更多现金流去填补亏空，特别是对于那些有不止一处投资物业的投资者或者超级房东来说，一旦利率从目前的水平进一步大幅上涨，他们将面临不得不出售的风险。

接下来我们可以继续分析的是，从现金流角度出发，在6%、7%甚至8%的利率情况下。纯租金在完全打平所有开支的情况下可以支持多大规模的贷款，进而去分析对于房价的影响。

一旦投资者在最近购买了二手投资房，那租金收入是完全不可抵扣的。因此纯租金收入仍然设在18,040纽币。而在工党执政期间，投资者不应期待可以大幅提高房租去弥补由于利率大幅上涨而带来的损失。

如果利率涨至6%，这将意味着在完全打平的情况下纯现金流（18,040纽币）只够支持300,667纽币的贷款；利率升至7%则只够支持257,714纽币的贷款；利率升至8%，就只能支持225,500纽币的贷款了。我们再继续推导投资者出40%、50%、60%甚至70%现金首付（不是用equity向银行贷款）的情况下可以购买的房屋价格。

从上图我们可以看出如果投资者仍以40%首付买房，则在奥克兰无论如何也不可能买到任何房产了，那时入市的投资者必须增加现金首付才能完成购房。而如果刨去自己出40%以及可以出到70%的极端情况，那么在投资者可以出到40%或50%的现金首付买房且利率涨到6%的情况下，可以购买的房产价格必须比之前80万的价格下跌6%到25%之间；利率涨至7%左右则可购买的房价必须下跌19%至35%；而利率涨至8%则可购买的房价需大幅下跌30%至43%之间。

这种推论虽然比较笼统，但至少可以展示出在利率进一步大幅上涨后在纯现金流刚好可以打平的情况下一般奥克兰投资者可购买的房价区间，以及房价需要下跌的幅度。

当然存在投资者会不理性购房（明知现金流亏损严重也要买房）的情况，但我们有非常足够的理由相信银行在利率进一步爆涨、房价进一步暴跌的情况下审批贷款会有多么苛刻，特别是考虑到银行测试利率通常比当时的固定利率还要高出2.5%（9.5%、10.5%？）以上，并且会使用了还本付息25到30年（而非只付利息）的承受力去测试的情况下，不理性购买的情况几乎不会发生，除非是超级富豪完全不需要银行的贷款或者可以拿出大规模的现金。不过，这就脱离了大部分中产投资者的范畴。

对首次购房者的冲击

我们接下来继续分析下在近几年买到房的首次购房者情况，仍然不容乐观。

引用新西兰统计局最近8月17日公布的数据，在30岁以下的新西兰人平均工资在一周1170纽币，也就相当于每年60,840纽币的年薪，税后48,724纽币。如果一对夫妇都在此水平税后家庭年收入为97,448纽币，税前约12万纽币。

今年4月REINZ奥克兰的下四分位房价在90万纽币（房价已经相对巅峰大幅下滑），仍以此计算如果首次购房者有20%的首付，这也是相对理想的情况。因为通常很多首次购房者只有10%的首付，享受到的银行利率也比普通利率要更高。那么贷款规模则在72万纽币，首次购房者一般情况下很难得到银行批准可以只还利息，这是由于其房屋净资产很低，LVR相对较高，贷款风险较高，都需要还本付息的。

通过计算我们可以得出，当利率上涨至6%时，30年还本付息还款每年需要付给银行51,804纽币（每周996纽币）。刨去持房成本（地税、房屋保险）稍微低一些在4000至4500纽币之间，那一对这样的首次购房者的年可支配收入只有41,144纽币，平均每周有791纽币的可支配收入。

当利率上涨至7%时，30年还本付息年成本为57492纽币（每周1106纽币），刨去持房成本，年可支配收入降至35,456纽币，每周682纽币。当利率涨至8%时，则30年还本付息成本上涨至63,408纽币（每周1219纽币），年可支配收入下降至29,540纽币，换算到每周只有568纽币可用。

我们可以看到当利率大幅上涨时，首次购房者的可支配收入将被大幅挤压，为了保住自住房，他们不得不节衣缩食，可能不能有任何旅行假期安排。如果出现一些意外，如产子、小型车祸等意外事件时家庭财务状况就会瞬间陷入极大的困境。

当然年收入在12万纽币的家庭还算是经济条件比较好的首次购房。在去年的信贷环境下，即使一对夫妇的家庭年收入只有10万纽币(税后83,960纽币），也非常有可能（只要没有过多外债，信用记录良好）可以贷出72万纽币的贷款买房。

在这种还款能力非常紧而成功申请到贷款购房情况下，6%的利率将意味着扣除利息和其他持房成本，他们每周只有532纽币可供支配花销；利率上涨至7%意味着他们每周只剩422纽币在口袋里了；而利率涨至8%则每周他们就只剩可怜的309纽币可以用了。真的难相信这种水平的收入甚至是否可以支持每周的汽油、食品以及水电的基本支出。很大可能性，他们将不得不卖房，因为奥克兰的租金水平将远比他们支付自己的房屋贷款来得划算。

由于篇幅有限，在这里我们不再展开分析利率进一步爆涨对于建筑业，农业的负面影响，但这种成本冲击绝对不会乐观。特别是建筑业，除了成本上涨外，还会遭受需求大幅萎缩的冲击。另外如果出现大规模贷款违约，甚至可能拖累银行业的系统稳定性。

如果房价由于利率进一步快速上涨而继续大幅探底，银行业的放贷大门将完全关闭，最后可以抄底的将会是持有大量现金的富豪。而中产投资者以及首次购房者将会蒙受巨大的损失。对于很多普通家庭来说，这可能会是妻离子散。

这对无论哪个政党来说，都将是一场无可容忍的政治灾难。这也是目前新西兰所有主流媒体，新西兰央行，经济学家都没有去预测的事情。

无论如何，7%、8%的固定房贷利率都不是值得人们去期待的事情。It's not fun at all!

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