为投资房花的钱，是不是都可以扣税？

卢若桓注册会计师税务专栏

装修与折旧

某些投资者觉得他们花了钱去装修，而这笔钱就可以用来扣税，这个观念现在来说是错误的。

自2011年4月1日开始IRD已经实行房屋结构是不可以折旧的条例，比如说一套房子买回来是60万，地价是40万， 房子20万，以前这房子的20万是可以折旧的，在新的条例实行后就行不通了，因为这20万是属于房屋结构，所以是不可以扣税的。

但也不是所有都不可以扣税，关键在于你花的钱去装修出租物业是否属于房屋结构，是就不可以扣税，如果不属于这个定义的就可以扣税。

那么如何去判断是否属于房屋结构的定义，就要取决于：

1. 这个装修是否跟房屋结构连接在一起？

2. 如果没做装修这物业会被认为是不完整的出租物业吗？答案是的话， 那么就不可以出租了。

3. 如果在未来要拆除这次装修的东西对房屋造损坏的程度有多大？

常见的装修是把一间大房间分割成两间小房来增加租金。里面包含需要加一面墙来把房间分开，而这一面墙是不可以扣税的，因为这面墙是于屋子的天花和地板连接在一起的，它是属于房屋结构的一部分。

也有些案例是新房间里的衣柜可以是建在墙里的，也有直接买整个完整衣柜放进去的。如果是建在墙里的是属于房屋结构，这个是不可以扣税的，而独立买整个衣柜放进去的是不属于房屋结构，加上房间里就算没衣柜也可以出租，所以这情况下是可以用来扣税的。

还有的是出租房的地面是贴瓷砖和装地毯也会对你的扣税造成影响，因为如果是瓷砖的话，它需要与地面相连在一起， 属于房屋结构的一部分，而且当需要更换的话，是一定会对原本的地面造成严重的损坏，拆除的瓷砖也不能再用。但是地毯是在边角上把它固定在地面的，就算要更换或者移除也不会对原本的地面造成损坏，就算把地毯拿起来后，放到别的地方用这地毯还是能用的。

我的建议是在你做任何房屋装修，维护或者保养之前，如果你是需要考虑到扣税问题的话，您必须咨询专业会计师的意见，这就大大避免了花了的钱不可以扣回税的问题。

家具价格评估

接下来我们来讨论下家具的折旧问题，如果想得到最大的折旧税，在购买出租物业时一定要对物业内的家具做个价格评估，要不然你整个物业的购买价格都不可以折旧，因为家具也自然的当成了房屋结构的一部分。

为什么这个家具评估是有必要做呢？因为做一个评估大概要500+GST， 但是从这评估里可以省回来的税往往是比原本要多的，而且这评估的费用还可以用来扣税。

举个案例：

客户用$90万在ELLERSLIE 买一套房子，地价$60万, 房屋+家具共 $30万。

这个客户花了$580做了家具价格评估，家具的价格是 $15,000，所以房屋结构的价格是：$300,000- $15,000 = $285,000。

这情况下这$285,000是不可以折旧的，但是除去的$15,000就可以折旧了。

假设这位客户的个人税率是33%的话，平均折旧率是25%，在5年内可以折旧$10,965,由这个数目里可以省下$3,618的税，平均每一年一套就可以省下$723,如果投资者的出租物业越多省下的就越多。

从这个案例里可以看到，如果没有做家具价格评估的话，他们的折旧就会是零，在5年内就多付了$3,600多的税。

IRD 已经公布了房屋出租家具折旧的清单，里面包括了常见的出租房屋家具。我们欢迎您与我们联系有助您的投资房多扣点税。

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