新西兰房市此次调整会下跌多少？各大银行经济学家给出了自己的答案
By NZ每日财经· 2022年02月21日 20:38
本文来源：NZ每日财经
新西兰四大银行的经济学家表示，新西兰房价将进一步下跌，而且比之前的预测更快。
本周房地产协会报告称，1月份新西兰全国房价中位数同比上涨20.5%，达到880,000纽币，尽管价格比12月份下降了2.2%。
RBNZ的数据显示销售活动大幅下滑，市场评论员表示，这证明市场终于出现转机，现在房价正在快速回落。
Westpac银行预测的价格跌幅最大，预计从今年下半年开始，到2023年至2024年，新西兰房价将累计下跌13%。
Westpac代理首席经济学家Michael Gordon表示，Westpac银行预计自去年年底以来价格会温和下跌。“这种转变的时机可以归结为抵押贷款利率上升开始影响人们愿意支付房屋价格的时候。”
他说，市场在降温之前还有多少动能一直是个问题。“最新的房地产研究所数据让我们围绕这个时机修改了我们的预测，因为现在看来，转机来得比我们想象的要早。”
除了抵押贷款利率，更严格的贷款价值比（LVR）限制和新的贷款规则也对住房需求构成压力并导致经济放缓。
但Gordon表示，价格要回到去年初的水平还需要几年的时间。
“即使价格跌幅达到我们预测的幅度，绝大多数业主仍将领先于他们支付的价格。那些在过去一年中以高价买入的人会损失一些资产，但大多数人仍然不会变成负资产。”
ANZ银行的预测是，未来一年价格将下跌7%，因为“一长串不利因素”对市场产生了影响。
ANZ银行首席经济学家Sharon Zollner表示，这些因素包括抵押贷款利率上升、贷款环境收紧、大量新建房供应增加、房源挂牌数量增加以及买卖双方预期的转变。
“他们创造了一场完美的风暴，很明显市场已经出现转机。但紧张的劳动力市场和强劲的家庭收入将为价格提供支撑，因为很难看到会出现大量强制销售并会显著降低房价。”
她说，这表明市场可能出现的“修正”幅度有限，除非出现意外的全球经济冲击。
“鉴于价格的起点非常高，我们将7%的下跌描述为软着陆。请记住，自Covid袭击以来，房价已经上涨了约40%，因此这种下降对大多数房主来说并不重要。”
Zollner说，会有一些痛苦，特别是对于最近的买家。“但是，即使抵押贷款利率上升，值得注意的是，还款成本仍远低于2007年和2008年全球金融危机期间的水平。”
BNZ经济学家不愿对价格做出明确预测，但他们的假设是未来几年价格将下降5%至10%左右。
BNZ银行的首席经济学家Paul Conway,表示，房地产市场不太可能出现持续的价格通胀，因为抵押贷款利率正在上升，人口增长已经大幅放缓，并且正在出现建筑热潮。
“我们将看到市场持续走软，价格开始倒退。我属于‘需要更大的负担能力’阵营，所以很高兴看到价格变得（和居民负担能力）更加一致。”
BNZ研究主管Stephen Toplis同意，目前的房屋价值是没有道理的。“价格是不可持续的，但我们已经为修正创造了一个完美的环境。”
他说，相对于预期的需求大幅下降，加上供应增加、利率上升、放贷限制收紧以及Omicron的不确定性，意味着价格不可能永远上涨。
“但一旦价格确实下跌，问题就变成了需要多长时间房价才能恢复到下跌前的水平……可能需要三到四年，如果这些年工资每年增长约4%，可负担性届时将提高16%。”
Toplis说，价格适度下跌，随后缓慢复苏和工资适度增长将是必然的，人们不应该害怕。
在房地产协会公布数据后， ASB已将其价格下跌预测的从截至今年12月一年中的4%上调到了下跌6%。
ASB高级经济学家Mike Jones表示，这些数据证实了房地产市场的风声比预期的要早。
他说，今年前三个季度价格可能会出现小幅下跌，然后在今年最后一部分略有回升。“在2023年，价格可能会上涨7%，但很难预测这么远，尤其是在大流行的情况下。”
他说，总体而言，新西兰经济的基本面相当不错，一旦边境开放，劳动力市场强劲，移民将再次回升。这为房地产市场提供了支撑。
“一段时间的宽松价格将使过度紧张的市场释放一些压力，并使其更加平衡。”
尽管抵押贷款利率上升引起了人们的关注，但Jones表示，新房供应和待售房屋挂牌量的增加对于市场的转变至关重要。“这意味着供应正在赶上需求，这有助于平衡，也有助于买家。”
Kiwibank最为保守预计价格涨幅将急剧下降，到今年年底价格将回落1%至2%。
Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr表示，市场的下降趋势已经变得更加稳固，房地产协会的数据显示，每个地区的销售活动都在下降。
他说，很明显，市场终于对去年的政策决定做出了回应。其中包括新的投资者税收政策、收紧的LVR以及提高抵押贷款利率。
“但CCCFA的变化似乎是无意中使市场陷入困境的变化，因为现在获得新的抵押贷款变得更加困难。”
Kerr说，新房供应的预期增长也应该有助于冷却市场，尽管建筑材料短缺可能会推迟新房供应的时间。
“我们认为供应的增加应该会持续下去，并将逐渐消除短缺，从而平衡未来五年的供需失衡。”
但他并没有像其他人那样选择房价大幅下降。“我的观点是，市场还是会比较稳固，而不是经历重大调整，因为强劲的劳动力市场可以防止被迫出售和大幅下跌。”
他说，今年晚些时候价格将小幅下降，然后明年将开始上涨1%至2%。
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