评论：新西兰房市不会崩盘，原因有四

By 新西兰中文先驱网· 2022年04月10日 23:45

房地产市场

新西兰中文先驱网 Lesley 综合消息

在截至3月的三个月里，QV房价指数经历了十多年来最大的季度跌幅。

最新的OneRoof-Valocity房屋价值指数显示，奥克兰的房价近两年来首次下降。

最新CoreLogic房价指数显示，房地产市场已经进一步疲软，一些地方的房价正在回落，权力正在向买家转移......

看到这一组组数据，你有理由认为，过去几个月房市正在逐渐衰退。事实上，还有传言称，房市崩溃已现前兆。

房市真的会崩盘吗？著名房地产评论员Ashley Church给出了否定答案。

他在一篇评论文章中指出，多年来，他一直在提供关于住房市场的评论和预测，虽然这些预测并不总是正确的，但是关于房市崩盘这个话题，他“从来没有错过”。

“我这么说不是为了自夸，而只是为了让你们对我的保证有信心，即现在市场不会崩溃，”Church说，并且给出了他分析的四大原因。

以下摘译自他的评论文章：

什么构成了房产崩盘？信不信由你，这个词没有公认的定义。一些人声称，房价下跌就是崩盘，而对其他人来说，衡量标准更加主观，描述的是对房主的影响而不是事件本身。有一些人（常常兴高采烈地）预测房价会下跌40%或更多，似乎对其他人的潜在不幸抱有吃瓜群众幸灾乐祸的心态。

由于这种混乱，我在几年前采用了自己的定义，并一直坚持到现在。我将房市崩盘定义为销售价格中位数从市场峰值下降20%，并持续12个月以上。

根据这个定义，我们上一次崩盘是在1975年和1980年之间，当时房价下跌了38%，但从那时起就没有再发生过，也没有任何接近于此的情况。

但是，这种情况是否即将改变？40多年后的现在，房地产市场是否会再次崩溃？

答案是不，房市也没有任何看起来像要崩盘的趋势。原因有四。

1. 储备银行不会不惜任何代价扼杀通货膨胀

我们知道是什么引起了目前市场的不安：储备银行决定提高OCR（会影响抵押贷款利率）和《信贷合同和消费者金融法》（CCCFA）的变化。事实上，如果这些事情没有发生，奥克兰房市完全有可能仍然是过热的。但CCCCFA正在修订过程中，储备银行不会故意导致奥克兰房产崩溃。它想扼杀通货膨胀，但不会不计代价。

2. 房价增长放缓是住房市场的一个常规特征

与奥克兰不同，（根据以前的周期）奥克兰应该处于另一个繁荣市场的阵痛中——各地区市场正在趋于平缓，我早在1月份就预测到了这点（当时Church预测，由于储备银行不寻常的政策，各个地区在2020年和2021年继续有强劲的增长。这种情况现在已经结束，预计2022年各地区的价格将趋于平稳）。不要把周期性行为与市场崩溃混为一谈。

3. 首次置业者很快就会回来

在任何时候，首次置业者都占房市所有购买行为的四分之一，但他们也是受政府修改CCCCFA打击最大的买家，这意味着在过去几个月里，他们在市场上的份额要少得多。然而，正如我在上面提到的，CCCFA的主要问题正在得到解决，首套房买家已经开始返回市场。随着时间的推移，这将对房源水平产生影响并稳定房价水平。

4. 相对于房产价值，我们的抵押贷款债务仍然很低

支持崩盘的一个说法是，我们处于房市泡沫之中，房价将很快修正。有些人甚至声称，这种修正将使银行系统崩溃。这种说法的问题是，它违背了40年来的市场活动，在这些活动中，价格一直在继续向上攀升。因此，虽然新西兰家庭债务（包括抵押贷款）的金额确实从2020年2月的2900亿纽币增加到2022年2月的3340亿纽币，但我们的住房的价值增加得更多——从几年前刚刚超过一万亿纽币增加到2021年12月的1.72万亿纽币。换句话说，我们的抵押贷款债务是由大量的资产净值担保的。因此，我们的银行系统没有任何崩溃的风险。

Church强调，在接下来的几个月里，随着我们对市场变化的适应，房产价值可能会有更多的波动——但任何恐慌都是严重错误的。房市不会崩盘。