新西兰房市开始放缓，哪些地方更容易出现捡漏的机会？
By NZ每日财经· 2022年03月27日 21:22
本文来源：NZ每日财经
分析师表示，新西兰房价仍处于创纪录水平，但对于那些寻求便宜房产的人来说，有一些方法可以确定提供更便宜房产的地区。
一系列市场分析显示，新西兰全国价格已经开始下跌，其中包括CoreLogic和Westpac的价格指数，自11月以来分别下跌了2%和2.6%。
但CoreLogic将2月份的全国平均价格定为1,036,117纽币，而房地产协会表示，全国售价中位数为885,000纽币。
即使全国房价下跌10%，ANZ银行现在预测也只会让房价回到去年年中左右的水平。
这意味着负担能力的挑战不会消失，对于许多人，尤其是首次购房者来说，寻找更便宜的房产至关重要。
找到更便宜房产的一种方法是寻找价格更便宜或没有上涨太多的地区，房地产投资公司Opes Partners有一个模型可以帮助解决这个问题。
这个模型结合了繁荣和低谷的“房地产周期”，以及过去30年的房价中位数信息，以计算一个地区的房产价格是被高估还是被低估了。
模型通过比较一个地区与新西兰其他地区的昂贵程度及其历史平均水平来做到这一点。
如果一个地区的价格上涨速度超过新西兰其他地区和它自己的长期平均增长水平很长一段时间，该地区的房价可能最终被高估。如果价格随着时间的推移增长得更慢，一个地区的价格就可能会被低估。
Opes Partners经济学家Ed McKnight表示，该模型旨在确定一个地区的价格是否比预期的高或低。
他说，这并不意味着一个地区的价格没有上涨，西海岸就是一个很好的例子。
最新的房地产研究所数据显示，2月份西海岸的中位价为346,000纽币，同比增长17.3%。
但该模型显示，在过去30年中，西海岸的房价中位数一直是全国中位数的46%，他说。
“目前它约为全国中位数的36%，因此西海岸比你预期的要便宜，这表明西海岸存在购买机会。”
根据Opes模型，坎特伯雷地区也是最被低估的地区，比预期的价格低了19.8%。马尔堡、纳尔逊、西海岸地区是第二最被低估的地区，比预期的价格低了-10.1%。
相比之下，芒阿瓦图/旺加努伊目前是最被高估的地区，比预期价格高出了12%，其次是吉斯本和霍克湾地区，高出了11%。
McKnight说，这不是一种预测未来价格一定会上涨的方法，而是一种判断一个地区的房产是否相对便宜，这对买家很有用。
“根据REINZ的数据，2月份吉斯本的中位价为715,000纽币，而坎特伯雷的中位价为720,000纽币。但715,000的价格对于吉斯伯恩来说却有点贵了，而 720,000的价格对于坎特伯雷来说还很便宜。”
使用类似比较模型的经济学家Tony Alexander表示，在单独研究区域时，很明显，自大流行以来，各地的价格都经历了飞涨。
但他表示，当将地区与长期趋势和全国其他地区进行比较时，就发现一些地区目前的价格被低估了。它们是塔拉纳基、坎特伯雷和皇后镇，而马尔堡、纳尔逊、西海岸地区正在流行。
“这意味着这些地区的价格修正能力比其他地方要温和。这并不意味着它们不会下跌，但它们面临价格大幅下跌的风险较小。”
Alexander表示，霍克斯湾、惠灵顿、芒阿瓦图/旺加努伊和吉斯本等地区的房价已经“出乎意料”地上涨，并且被高估了。
“这使他们更容易受到纠正。这并没有告诉你未来价格会怎样，但它暗示了更大的风险。”
考虑到所有这些因素，坎特伯雷成为最有可能讨价还价的地区。这个地区仍然被低估了，而且不太可能遭受重大的价格调整。
来自Ray White Morris and Co的基督城房屋中介Vanessa Golightly表示，由于地震和随后的重建，坎特伯雷的市场多年来与新西兰其他市场的周期并不同步。
她说，重建意味着大量土地可供新供应使用，这影响了价格，而且市场也错过了大流行前周期其他地方经历的大跃进。
“即使去年价格上涨了30% 左右，市场仍在迎头赶上，还有补涨的空间。”
她说，坎特伯雷的房产仍然比其他地区更便宜，尤其是相比奥克兰和惠灵顿，而且有多种选择。
“在基督城，有可能以800,000至900,000纽币的价格买到一套四居室、两卫的房子，而不会影响你想要的地区。其他地方并非如此，基督城正在吸引人们来到这里生活。”
由于强劲的需求仍在发挥作用，Golightly对该地区的前景持乐观态度。“我不认为价格会倒退，即使活动放缓，我认为市场将保持稳定并继续向前。”
西海岸也是一个为热衷于更便宜选择的买家提供机会的地区。虽然价格上涨，但该地区仍然是新西兰最可负担的地区。
One Agency的房屋中介Sharon Elley表示，负担得起的价格，加上更自由生活方式的吸引力和更大的远程工作范围，正导致越来越多的人搬到西海岸。
她说，买家需求的增加导致了高销售量，以及稳定而非剧烈的价格上涨，但它使可供出售的房屋数量处于创纪录的低位。
“虽然一些大规模的分割正在进行中，还有一些正在计划中，但它们需要时间。建筑公司面临压力，建材供应也存在问题。”
Elley说，新供应的缺乏让错过的买家感到沮丧，但值得他们耐心和坚持，因为西海岸仍然有很多负担得起的和理想的选择。
“价格从低端的200,000纽币左右开始，一直到我们最近出售的可爱农庄物业的140万纽币。但那处房产非常壮观，如果它在奥克兰，会卖到大约500万纽币。”
传统上，寻找更便宜房产的买家在冷清的市场中拥有更多机会。McKnight说，随着全国各地市场的缓和，各地都会有捡漏的机会。
“在被高估的地区会有机会谈判交易和更便宜的价格，但这些市场的复苏可能会更慢，你仍然可能会‘溢价’购买。”
他说，真正讨价还价的机会更多地存在于被低估的地区，因为那些地区已经“被低估”并且可能会更快地从修正中恢复过来。
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