CoreLogic再次发出警告，2022年年中新西兰房市就将转为买家市场
By NZ每日财经· 2022年01月26日 21:12
本文来源：NZ每日财经
根据CoreLogic最新的季度房地产市场和经济更新，明年大约60%的住房贷款需要重新固定，对于许多借款人来说，这将意味着他们的利率几乎翻倍。
CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，去年年中固定期限利率在2%至2.5%之间，而到2022年年中可能会在4%至5%之间。
Davidson表示，由于固定期限贷款通常在全年平均分布，多达20%锁在固定期限中的借款人可能会受到利率翻倍或者浮动利率上涨的打击。
Davidson表示，利率的变化可能“对家庭预算产生重大影响”，这将是抑制房价的另一个因素，甚至会导致房价下跌。
他说，有些人可能会说，从历史上看，新西兰人面临的利率仍然相对较低，但如果与去年更早之前相比，新西兰的总体贷款水平已经大幅上涨了。
对加息的担忧导致房主越来越多地锁定长期固定利率。
这种担忧可能是有道理的，ANZ银行经济学家现在预计到明年4月官方现金利率(OCR)将达到3%。
预计这一预测轨迹将使浮动利率到9月恢复到6%的水平。
ANZ预测一年期和两年期固定利率也将在同一时间段内分别达到4.6%和4.9%。
“这符合我们对2022年房价下跌7%的预期，”ANZ银行经济学家Finn Robinson 说。
一 失控的市场
CoreLogic的报告强调了房地产市场失控的影响，截至去年年底，住宅房地产的总价值达到1.72万亿纽币。商业地产总价值达到2450亿纽币，股票总价值达到了1870亿纽币，而退休金Kiwi saver则达到了151亿纽币。
这比2020年底所有住宅物业的总价值高出27%，当时市场价值为1.35万亿纽币。
Davidson说，这1.72万亿中约有不到五分之一是抵押贷款债务。
他警告说，尽管在标题层面上看起来相当不错，但家庭债务相对于收入而言实在太高了。
“在某种程度上，由于抵押贷款利率低，债务最近才变得可持续，”他说。
“然而，OCR的增加和住房贷款利率的上升意味着家庭将不得不相当快地调整他们的财务状况，以确保他们在每个人的贷款环境都在变化的情况下保持平稳。”
“自住业主现在可以申请的低首付贷款要少得多，而CCCFA（信用合同消费者金融法）法规造成的破坏远比预期的要剧烈。”
信用报告机构Centrix的数据显示，在CCCFA生效后，每月发放的住房贷款数量下降了近四分之一（23%）。
CoreLogic收官数据显示新西兰全年增长了27.6%，超过了2003年创纪录24.4%的年增幅。新西兰房屋的平均价值现在首次超过100万纽币的大关，现在为1,006,632纽币。而上面的热力图也显示了新西兰各个城市2021年的表现，沉寂了十多年的基督城在去年终于全面爆发，成为2021年房价增长的黑马。
奥克兰地区也以24.9%的年涨幅结束了2021年，平均价格上涨至1,426,882纽币。上图显示了奥克兰各大地区三个月内的价格变化指数。
二 转向买方市场
CoreLogic的数据还显示，供需失衡正在发生变化，尽管购买的人越来越少，但市场上出现了更多的房产，这表明市场正在转向买方市场。
“我们怀疑到2022年年中，力量平衡可能会向买家倾斜，”Davidson说。
该机构将此归因于市场对先前抵押贷款利率上涨以及先前对贷款和税收规则变化的反应。
“惠灵顿和但尼丁的总挂牌量显著增加，因为新房源流入市场，但交易量却在萎缩。待售房产的这种大幅增长需要一些时间才能在价格指标中更清楚地体现出来，”
Davidson表示。
他说，传统上，当销售放缓时，价格随之下降。
“有些地区可能比其他地区更容易受到房价直接下跌的影响，但总的来说，任何想讨价还价的人都可能会失望。由于失业率仍然很低，实际的故事更可能的是价格增长放缓，而不是有意义的下跌。”
“但当然，机会仍然存在，更严格的贷款环境可能会对那些拥有现金和房屋净资产的人有利，而其他人则贷款更加困难。”
CoreLogic的房价可能下跌地区的区域脆弱性指数表明，省级和较小地区的房价可能会下跌，但主要中心城市地区更安全一些。基督城、陶朗加属于很难下跌的主要城市，而奥克兰、惠灵顿、汉密尔顿以及但尼丁则归在了中等脆弱的范围。
RealEstate.co.nz上的挂牌量显著增加表明了新房源挂牌量的增加，12月份市场上的房屋比一年前增加了30%（相当于多出4000套待售房屋），库存更多，在四个地区甚至翻倍了。
三 投资者购买份额减少
CoreLogic的买家分类系列显示，去年最后三个月，投资者在市场上购买的份额从24%适度提高到了25%，但与第一季度相比有所下降，当时他们占市场29%的份额。
“很明显，抵押贷款投资者购买房产的兴趣已经减弱，尽管他们无疑仍会关注新建筑，”Davidson说。
“显然，LVR和税收制度现在激励自住业主和投资者认真考虑购买新建房屋。这应该会让开发商有信心继续建造更多的新房。”
然而，Davidson表示，该行业已经炙手可热，成本正在迅速上涨。
Davidson说：“尽管需求强劲，但今年我们可能会看到新的住宅许可数量有所减少，因为建造成本对一些家庭来说太高了。”
他说，在对房地产市场的预测中，Omicron的影响仍然是一个不确定因素。
他说：“最近转为红色是一个明确的信号，表明Covid的破坏尚未完成，这可能会在未来几个月内给新西兰经济和房地产市场带来一些动荡时期。”
四 市场仍有可能下跌
最后Davidson表示，如果今年房价涨幅放缓至个位数，他不会感到惊讶。
“我们是否将看到房地产价值实际上在更广泛的范围内下跌的潜在波动因素可能是失业。”
他说，今年晚些时候劳动力市场的任何放缓都可能使房价面临风险。
相关阅读
物价通胀率或将达到30年来最高点，今年还会继续攀升......
注：凡新西兰中文先驱网引用、摘录或转自其他媒体的作品， 本网对其观点、真实性和知识产权恕不负责。新西兰中文先驱网致力 于帮助文章传播，希望能够与作者建立长期合作关系。 若有任何问题请联系[email protected]。
chineseherald.co.nz All Rights Reserved 版权所有
(责编：charles)
chineseherald.co.nz All Rights Reserved 版权所有
