投资必读：奥克兰房市何时见顶？

新西兰先驱报中文网 Kenny 编译  奥克兰住房市场最近的变冷可能只是昙花一现的调整，而不是市场开始挤泡沫。

但投资者需要知道，当“烈火烹油、鲜花着锦”的房产繁荣开始逆转时，过程将无比痛苦甚至引发金融动荡。

我们可以通过三个信号判断奥克兰房市是否发生重大的逆转：利率上升、移民减少或经济陷入衰退。

根据房地产研究所数据，奥克兰的房价中位数在11月、12月和1月出现三连跌，1月更是跌去了4%。

因为节假日的原因，1月往往是新西兰房市最疲软的月份。但上一次房价三连跌还是2012年，这不得不引起人们警惕。

但新西兰的经济增长依然强劲，人口依然呈现明显的净流入，利率已经达到创纪录的低点。因此房产繁荣很可能继续下去。

对首次置业者来说，至少2017年里有个信号释放的可能性极大：升息。这里的升息不是新西兰央行提高官方现金利率，而是无论央行做何举动，商业银行都会在今年提高按揭贷款利率。

按揭利率应该不可能回到2008年的两位数水平，但温和的上涨一点点也有助于给房市降温。另外两个信号可能要迟点才会加入进来。

新西兰近25年来的平均移民数是1.5万人，而目前的每年净移民数在7万人左右，几乎是平均值的五倍。

考虑到世界各地增加的不安全性和政治闹剧，新西兰可能仍将成为海外人士的乐土，净移民流入的趋势很难修正。

经济大环境也没有看到衰退迹象。经济衰退也许会让首次置业者摩拳擦掌，准备迎接房价的自由落体，但也会带来高失业率。2007年底新西兰的失业率还只有3.8%，结果两年后失业率番了一番，达到十年来的高点。

衰退还会让银行收紧信贷，从而让购房人更难获得贷款。

根据统计，新西兰在过去百年里经历了13次经济衰退，平均每八年一次。

最近一次衰退在2009年，离现在正好差不多八年。

目前奥克兰的住房市场还没有到挤泡沫的阶段，但谁知道接下来会发生什么呢？

（责编：Kakapo）