一家更比一家低，ASB预测新西兰房市本轮将下跌20%！

By NZ每日财经· 2022年05月15日 21:36

本文来源：NZ每日财经

就在前一周，Westpac银行经济学家刚刚预测新西兰房价将下跌15%。而上周ASB经济学家就警告称，经通胀调整后，新西兰这次下行房市周期可能最终会从峰值下跌20%。

今年新西兰房地产市场一直在回落。新西兰房地产协会（REINZ）本周公布的数据显示，4月份的房屋销售数量与3月份相比下降了近30%，同期全国房价中值下降了1.7%。在全国范围内下降了约5%。

ASB的经济学家表示，他们在去年强调三大潜在风险的住房问题（信贷条件收紧、抵押贷款利率上升和新住房供应增加）已经同时显现。

他们表示，抵押贷款利率上涨的大部分影响尚未显现，因为这需要大约六个月的时间才能渗透到房价上。

大约60%的抵押贷款将在未来12个月内重新固定，包括浮动利率的抵押贷款。几乎所有人的贷款利率都会大幅提高。

他们表示，新的负责任贷款规则和严格的LVR限制已经导致了“信贷紧缩”并且“倾斜了房地产市场的规模”。虽然这方面的情况可能会在将来得到缓解，但随着抵押贷款利率的痛苦袭来，情况不会变得更好。

“去年下半年抵押贷款利率的大幅快速上涨将开始对市场产生全面影响，随着时间的推移，影响会越来越大。抵押贷款利率上升的绝对速度（这是有记录以来最快的）将在今年下半年对房价构成巨大的阻力，”他们说。

总体而言，他们预计从巅峰到谷底的跌幅将达到12%，使房价回到2021年初的水平，但仍比大流行开始时高27%。但经通胀调整后，修正幅度约为20%，是自1970年代以来的最大跌幅。

奥克兰和惠灵顿的跌幅将是最大的。

ASB的经济学家表示，虽然较高的利率不太可能导致广泛的抵押贷款困境和被迫出售，但“利率冲击”将在今年从人们的钱包中掏走更多的可支配资金。

“更高的抵押贷款利率也改变了潜在新购房者或那些希望进行交易卖家的预期。银行用来评估债务偿还能力的测试利率才是实际上决定贷款金额的关键。而这些利率正在快速上升，与更广泛的抵押贷款利率趋势一致。银行现在正在以7%以上的利率进行测试，高于去年年中6.3%的平均水平。”

经济学家说，新房供应的增加也有助于压低价格。

“我们预计未来将有额外的住房供应。我们现在已经进入住宅建设热潮五年了，这种供应激增应该越来越多地显示出更高的库存和新上市房源数量上。”

“由于新建筑的速度超过了人口增长的速度，过去五年一直困扰市场的住房短缺问题已经迅速（如果不是完全）消失了。尽管如此，2023年正净移民预期报告警告不要对中期房价前景过于消极。”

经济学家们表示，他们认为房地产市场将转向，价格将在2023年下半年再次开始上涨，这与抵押贷款利率趋于平缓和移民增加有关。

“房地产市场需要两年时间才能形成强劲上涨的动力，但只需要几个月的时间就可以完全释放下跌的压力。”

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