由于房价爆涨，新西兰的住房负担性进一步跌至历史最差水平

By NZ每日财经· 2022年02月20日 22:24

本文来源：NZ每日财经

一位房地产分析师表示，新西兰的住房可负担性已经恶化到有记录以来的最差水平，去年年底平均房产价值已经增长到平均收入的8.8倍。

根据CoreLogic最新的住房负担能力报告，该比率高于三个月前的8.3以及2020年下半年的7.0。

这显著高于5.9的长期平均值，也高于2007年的6.1以及2016年至2017年前一个周期峰值的7.0。

普遍接受的较好可负担性的定义是房价为收入中位数的三倍。

CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，住房可负担性“急剧”下降背后的机制是房价的急剧上涨远远超过了家庭平均收入的增长。

报告显示，去年第四季度全国平均房价为1,006,632 纽币，比五年前上涨了58%。

与此同时，家庭平均年收入为114,697纽币，比2016年增长27%。

Davidson说，这意味着住房负担性下降是无法避免的。

“但这种急剧下降说明了与最近的收入相比，房价真的上涨了太多！”

“事实上，自2020年3月新冠疫情爆发以来，房地产价格上涨了38%，而家庭收入增长不到3%。”

监测的所有主要中心城市和12个主要地区的房价收入比均创历史新高。

陶朗加的平均价格目前为1,139,186纽币，平均收入为96,082 纽币，是住房负担性最差的主要中心城市，房价收入比为11.9。

奥克兰的平均房价为1,426,882纽币，平均收入为140,901纽币，以10.1的比率位居新西兰住房可负担性最差的第二位。

但尼丁、汉密尔顿和惠灵顿的比率分别为9.1、8.6和8.3。

基督城是住房可负担性最好的主要中心城市，房价收入比为6.9。该城市的平均价格为774,661纽币，平均收入为108,545纽币。

该报告还发现，在新西兰全国范围内，截至去年底，存够首付所需的年数已增至创纪录的11.7年。

这比去年9月的11.1年、2020年底的9.3年以及长期平均值7.9年有所上升。

所有主要中心城市和地区都攀升至该指标的历史新高位，陶朗加的存首付期限最长为15.8年，高于一年前的12.5年。

但Davidson表示，由于抵押贷款利率上升和房价上涨，最大变化是抵押贷款还款额的增加。

在全国范围内，如果贷款80%，现在申请新房贷款的家庭必须花费近一半（48%）的收入来还贷，高于上一季度的42%和一年前的33%。

Davidson说，这仅略低于2007年至2008年50%的峰值，表明可负担能力的迅速下降不仅限于首次购房者，还包括现有房主。

今年可能发生的是抵押贷款利率将再上涨0.5%至0.6%，这将使负担能力水平达到有记录以来的最差水平。

他说，震惊的是即使与2007年至2008年利率的峰值相比，未来大概5%的利率水平也只是当时利率的一半。

Davidson说：“这说明房价上涨的规模之大，意味着利率的任何变化都会对市场产生放缓的影响。”

“但如果就业人数没有大幅下降，房价不太可能大幅下跌，因此调整到更正常的负担能力位置将是一个缓慢的过程，收入需要时间才能‘赶上来’。”

报告称，租金负担性也创下历史新低。租金现在占平均收入的22%。

但现实可能比数据显示的更糟糕，因为许多租房家庭的收入将低于这一衡量标准所依据的平均收入，Davidson说。

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