在考虑置换自住房吗？在新西兰目前低迷的市场环境下该如何抉择呢？
By NZ每日财经· 2023年02月13日 21:02
本文来源：NZ每日财经
新西兰房地产市场的低迷让许多想要换房搬家的房主纠结于是现在卖掉他们的房子，还是等待，但专家表示，决定取决于自身的具体情况。
近年来，市场一直在坐过山车，价格先是暴涨，然后暴跌。
根据房地产协会（REINZ）的数据，2021年11月全国房价中位数创下925,000纽币的历史新高。从那以后，REINZ的指数显示房价已经下跌了13%以上。
由于利率仍在上升，经济衰退的威胁即将来临，经济学家认为今年房价将进一步下跌。但他们也表示，利率可能接近见顶，房价下降的速度正在放缓。
这让许多计划在今年换房搬家的房主问，是在出售之前坚持并希望市场好转，还是现在出售并避免价格进一步的下跌，或者出租掉自己现在的房屋并租到其他地方更好？
因此，我们请了四位专家来权衡最佳方法。
Brad Olsen（Infometrics首席经济学家）
Brad Olsen说，有很多人可能想换房搬家，但不必立即出售，这些人只会等待经济低迷期结束，看看价格会发生什么变化。
但如果有人因为某种原因不得不搬家，比如在另一个城市找新工作，情况就不同了，在这种情况下，现在出售可能更好，因为如果他们持有的话，会存在更多不确定性，他说。
“不过，这不仅仅是价格可能进一步下跌多少的问题，还与销售时间的长短有关。目前，卖出的中位数为40天。”
“如果你想再买一套房子，尤其是在不同的城市，那是一个考虑因素，尤其是现在很多销售都以买家的房子售出为条件。”
他说，另一个考虑因素是，近年来更严格的借贷标准和更高的利率可能意味着“换房者”可能无法获得他们进一步升级自住房所需的资金。
“例如，有些人可能不想卖掉他们的房子，因为他们不确定为了工作而搬家的永久性，所以对于有能力负担的房主来说，出租可能是一种选择。”
但考虑到抵押贷款利率的增加，以及该房产符合出租条件的事实，这意味着利息不可抵扣规则以及明线规则将适用，这对大多数人来说不是一个好的长期解决方案，Olsen 说。
Nadine Higgins（Enable.me财务顾问）
Nadine Higgins理解人们对房地产市场现状的担忧，但表示如果他们想要搬家，他们需要记住他们是在同一个市场上买卖。
她说，虽然有人可以坚持看房地产市场是否有所改善，但这可能会影响他们购买和出售房产的价格。
“但如果有人这样做是为了尝试把握市场时机，那将是一个冒险的举动，因为他们需要确保银行贷款给他们的意愿不会同时下降。”
“他们可能会发现，虽然房价下跌，但他们的借贷能力也会下降。随着利率上升，银行的测试利率也会上升。他们目前处于8%的中间范围内，因此需要成功贷到款的障碍更大。”
她说，在市场底部购买往往是最难借到钱的时候，所以除非有人用现金支付，否则他们需要考虑贷款标准。
“如果有人买卖房屋，最佳时机通常取决于他们的个人财务状况。”
“因此，他们需要考虑，由于更多的债务和更高的利率，他们是否能够负担得起更高的还款额，他们承担的债务是否超出了他们的承受能力，以及他们是否有能力支付抵押贷款”
Higgins说，可能很难使买卖的交割时间发生在同一天，因此有时需要在两者之间租房。
Liz Koh（Enrich退休金融教练）
对于Liz Koh来说，现在或以后出售的决定应取决于个人情况，以及对所涉及房产的位置和类型的考虑。
她说，这实际上完全是关于某人想要搬家的原因，以及工作、生活方式和人际关系的变化。
“在决策过程中，这些考虑因素应该比房价波动更重要。但如果搬家是因为关系破裂，最好还是硬着头皮卖掉，然后继续前进，而不是为了赚更多的钱而四处游荡。”
值得记住的是，一些房产，例如房屋漏水或整体墙面问题的房产，往往很难出售，而且在经济低迷时期更难搬家，她说。
“位置也很重要，小城镇的价格通常较低。因此，如果有人想从一个较小的城镇搬到一个较大的城市，他们可能会以低于城市的价格出售，然后在那里必须为类似房产支付更高的价格。”
“但它确实也是相反的，如果有人从一个城市搬到一个较小的城镇，他们可能会在该城市获得高售价，然后能够用他们的钱在较小的城镇购买更好的房产。”
Koh说，价格总是存在很大的地区差异，任何权衡举措的人都需要考虑不同市场的情况。
Tony Alexander（独立经济学家）
Tony Alexander表示，如果人们在同一个市场买卖，那么现在卖出还是等待应该没有太大区别——除非他们是赌徒并且专注于资本收益。
“一些想搬家的人可能会想，能不能卖个好价，买个低价，赚点钱。如果那是他们的重点，那么他们就是在尝试把握市场时机，并且只需要以此为基础承担风险。”
“问题是没有人有能力预测一年后市场会发生什么。即使是其他资产，无论是黄金还是加密货币，我们也看到了同样的趋势，无法尝试预测准确的买卖时机。”
但是，与其他资产一样，房价会先涨后跌，无法准确判断房价何时触底，或意外飙升，他说。
“鉴于我们近年来看到的意外情况，试图在新西兰房地产市场这样做的人正在冒险。”
“相反，他们应该专注于继续自己的生活和工作，根据这些因素选择何时出售，并接受价格方面的任何影响。”
但对于大多数决定出售的人来说，这将是关于置换家庭住宅，因此决策应该简单地考虑什么是对他们的家庭和生活方式最有利的，他说。
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