新年伊始，2023新西兰房地产市场的大背景是怎样的？
By NZ每日财经· 2023年01月08日 21:04
本文来源：NZ每日财经
专家表示，虽然去年新西兰房地产市场价格已经大幅下滑，但今年很可能仍将低迷。
根据房地产协会的房价指数，房价在2021年11月达到顶峰，到2022年底全国范围内已从该峰值下跌13.7%。
销售活动低迷，房地产协会的最新数据显示11月份同比下降36.1%。CoreLogic将全年房屋销售量定为67,000套，为2010年以来的最低水平。
随着利率攀升，买家犹豫不决。这导致销售周转时间变慢、市场房屋库存积压导致市场上的待售房屋数量显著增加。
虽然对许多人来说，这是令人清醒的一年，但在市场在2020年和2021年的繁荣时期攀升至令人眩晕且不可持续的高度之后，之后的低迷是不可避免的。
但由于调整尚未完成，利率仍在上升，并且可能出现衰退，这对今年的市场意味着什么？我们需要注意哪些关键指标呢？
利率是关键
11月，当新西兰储备银行对官方现金利率(OCR)进行了创纪录的上调，使其达到4.25%，同时预测还会有更多的变化以及未来会出现经济衰退时，这产生了立竿见影的影响。
各大银行已经提高了利率，一些固定期限利率微调至7%或更高，而浮动利率约为8%。这会影响人们可以借到多少买房，因此很多买家不得不退出市场。
Valocity估值主管James Wilson表示，利率的变化将成为买家需求的最大驱动力。
他说，储备银行和银行的言论非常透明，表明今年利率将进一步上升。
“这不会让任何人感到惊讶，但问题是他们可能会涨到多高。围绕这一点的不确定性将使需求受到相当大的抑制，因为买家的心态将保持谨慎和警惕。”
贷款市场抵押贷款顾问Bruce Patten 表示抵押贷款利率将进一步上升，但固定利率已接近峰值。
他说，虽然有人说浮动利率将接近10%，但这是不负责任的，因为只有大约10%的抵押贷款是浮动的，而且大多数人都有固定利率。
“固定利率会有更多的上升趋势，但幅度不会很大，如果经济放缓并且储备银行不会继续提高OCR，轨迹可能会改变。”
销售活动低迷
抵押贷款利率上升对去年的销售造成了压力，在利率停止上涨之前，买家可能会犹豫不决，销售活动也受到抑制。
CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，如果OCR的增加在今年年初对经济造成重大打击，那央行可能会像预期的那样消除收紧货币政策的必要性。
他说，这种情况可能会降低抵押贷款利率的峰值，但也可能意味着劳动力市场疲软和裁员幅度更大。
“随着国内生产总值数据疲软和抵押贷款利率上升，很难看到今年的销量攀升太多。总体上可能会重复65,000到70,000套的水平。”
Wilson说，房屋成交量可能会保持在低位，不仅是与新冠疫情前的水平相比，与历史销量水平相比也是。
“与去年冬天相比，夏季月份可能会略有上升，但不太可能出现传统的激增，我们预计销售将保持平稳。”
买方市场仍在发挥作用
销售活动减少意味着房产在市场上的销售时间更长，并且有更多库存可供买家选择。与去年一样，这不再是卖方市场。
Ray White首席执行官Daniel Coulson表示，今年的销售天数将会增加，因此卖家需要根据尽快获得他们想要的结果来选择销售方式。
他说，如果房产没有及时售出，买家通常会认为房产有问题，并希望价格更低。
“大多数想要出售的人都知道市场房价与18个月前相比发生了怎样的变化，但有些人对差异之大以及这对他们现在出售意味着什么感到惊讶。”
拍卖清盘率有所下降，但Coulson表示，这仍然是确定房产市场价值并迅速出售的最佳方式。
“我们的统计数据显示，用于拍卖的房产的当前销售天数中位数为27天，但对于通过私人协议或谈判出售的房产，中位数为46天。”
虽然今年的市场对卖家来说会更难，但较低的价格和更多的待售房屋意味着现金买家更有机会。
Patten说，现在是那些买得起房首次购房者的好时机，因为他们不必与投资者竞争，因此也不必为房产支付溢价。
关注大选
投资者出于各种原因远离市场，包括更高的利率和新的税收规则。但今年晚些时候的选举是另一个因素。
奥克兰房地产投资者协会主席Kristin Sutherland表示，许多投资者在大选前一直持观望态度，“观望”态度将持续到大选结束。
国家党和行动党表示，他们将撤回出租物业的利息不可扣除政策，并考虑改变工党为遏制投资者活动而推出的其他一系列政策。
Patten说，如果国家党胜出，这可能导致之后到圣诞的市场交易大幅上涨，因为投资者将会回归。“而工党获胜可能意味着市场仍然更加低迷。”
但预计选举前市场将保持平静。Patten说，传统上选举年是缓慢的，因为人们在知道未来会怎样之前往往会犹豫做出房地产决定。
房价还有进一步下跌的空间
由于房价已经大幅下跌，而且对负资产的担忧不断加剧，对许多人来说，最大的问题是今年房价还会下跌多少。
Wilson说，去年年底价格跌幅略有趋于平缓，但他预计这种情况不会持续下去。
他说，今年价格可能会进一步走软，尤其是在经济状况恶化的情况下。
“但你需要深入了解不同的市场，甚至是郊区，而不是一概而论，因为不同的事情可能会发生。有些地区可能因其特殊条件而更强劲。”
CoreLogic测得新西兰全国平均价格较去年的峰值下跌了约10%，预计今年可能还会下跌10%，Davision说。
“这将使全国的总跌幅达到20%左右。就背景而言，全球金融危机最终只达到了10%的峰谷跌幅。”
“但如果最终出现20%的下跌，重要的是要记住价格仍将比Covid之前的水平高出15-20%。”
他补充说，虽然更高的失业率和更高的利率可能会对市场产生负面影响，但目前似乎不存在彻底、大规模失业的重大风险。
“对于那些已经有工作并且有抵押贷款的人来说，应该有一些保护措施来避免广泛的还款问题和不良销售。”
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