澳洲通胀爆了！只能拿房地产开刀？房租还将猛涨，大量澳人苦不堪言

By 澳新见闻· 2022年11月06日 21:52

澳大利亚

本文授权转载自澳新见闻（公众号ID: ANZNEWS）

上周，澳大利亚又迎来了新一轮的加息，由于预计今年第四季度整体通胀率将达到7.75%，因此澳大利亚财政部在颁布2022 - 2023 年预算时，主要考虑因素是：

提高生产率和减缓支出

各项措施及补贴也都在试图提高效率，其中包括加强劳动力技能，增加技术移民，以及增加儿童保育补贴等。

而在如此大的赤字之下，预算中还包括了2030年建造100万套新住宅的目标。新全国住房协议引起了很大的风波。

可为何在提升贷款利率的同时，却还要鼓励新建住宅？

为何在高通胀之下，房地产动向成为了社会最关注的问题？将对市场产生怎样的影响？

首先，房地产市场对利率紧缩反应最为强烈。

在加息之后，CoreLogic数据记录：

全国房屋价值指数较5月的峰值下降约6%。
今年迄今的销售量较2021年下降约11%；
截至8月新增住房融资价值较4月下降13.9%。

而其他行业对加息有很强的弹性，难进行干预，目前持续高涨的消费，ABS最新数据显示：

零售业收入居高不下，2022年第三季度环比上涨了0.6%，同比上涨17.9%。

这意味着现金利率还会继续上涨，住房贷款也将进一步提高，租金也将上涨。

租金大幅增长，住房可负担性变差。

如果住房负担性持续变差，贫困人口将会增加。人们无家可归，引起社会动荡。

这无疑是澳大利亚在抑制通胀时需要克服的最大的问题。而新全国住房协议又将会对整个市场产生怎样的影响？

新全国住房协议

《新国家住房协议》由政府、投资者和建筑部门共同签署，旨在解决住房可负担性问题。

其中，最受争议的是从2024年起在五年内建造100万套新住宅的目标，而其中大部分来自私营部门。

具体包括：

州政府和地方政府将加快社会保障性住房的分区、规划和土地发放。
联邦将通过澳大利亚住房未来基金提供融资选择，以促进社会住房和经济适用房的机构投资。
该协议将与地方政府合作，规划改革和解放土地所有权。
建设行业将支持建筑的高能效。

数据显示，自最近的建筑热潮以来，完工率已经开始下降，而从利率上升以后，新住宅批准数量普遍呈下降趋势。这表明，未来几年的住宅建设完工量也将进一步下降。
从住房增长的目标来看，理想情况下，联邦预算应该控制支出，并减少进一步加息的需要。然而在目前的通胀率下，大概率还会持续加息至明年。

财政部预计，在 2022-23 和 2023-24 年，住房完工数将下降至18万套，而澳大利亚建造大师协会(Master Builders Australia)预计，2023-24年的住房完工数将为16万套。

在2017年至2022年期间，创纪录的低利率水对开发商有很大的激励作用。可在如今的经济背景下，目标的实现需要更大的激励。

所以，很多人质疑该目标难以实现。

而在协议中更令人担忧的未知因素还包括：这百万套住房中有多少将用于建设经济适用房？

根据联邦预算，其中至少有5%将分配给经济适用房。这包括：

联邦政府在5年内支持的1万套经济适用房，
州和地区政府支持的1万套，
以及在5月联邦选举前宣布的3万套全新的社会和经济适用房。

该协议提到鼓励房地产领域的机构投资，包括养老基金投资。而传统上，机构投资的住房一直不是澳大利亚住房的主要组成部分。

澳大利亚的税收设置有利于个人、”父母”投资者参与，而不是大型管理基金。

为了解决这一问题，协议概述将通过“填补市场租金和补贴租金之间的差距”来激励机构投资社会保障房和经济适用房，此项预算为$3.5亿。

对于澳大利亚来说，机构所有权制度可能有点尴尬，因为澳洲在文化上历来都强调完全的住房所有权。但似乎艾博年政府正在为这种新型的房地产所有权奠定基础。

专家指出这是一项影响深远的计划，可以影响我们下一代的未来，能够给他们留下一些值得骄傲的有意义的东西。

但其中很大的问题是：这项计划过分依赖于私营企业，缺乏稳定性，并且很难解决当下因为租金高涨和供应不足而引起的住房危机。

专家建议，更为直接有效的方案是利用和翻新现有住房，并例举了东墨尔本的养老院免费翻新案例。

AHURI （澳大利亚住房调查机构）说:“有许多风险需要克服，很多政策、监管和项目设计决策需要敲定，以确保我们在正确的地方建造正确类型的住房。"

房地产委员会首席执行官肯·莫里森(Ken Morrison)称该协议是“未来的起点”，并欢迎“大胆有抱负和合作方”。

Adair说:“该协议承诺了会进行长期的、系统的改革，是解决经济适用租赁住房危机所迫切需要的。

Master Builders 首席执行官 Denita Wawn 表示，“澳大利亚建筑大师协会将与政府和行业进行建设性合作，从2024年起，在五年内实现100万套新、位置良好的住房的共同住房目标。”

“澳大利亚央行最近确定了限制房价增长速度和住房投资水平的产能限制，而劳动力和材料成本的增加预计将压缩利润率并增加破产风险，因此，这项协议是及时的。”

与此同时，住房行业协会(HIA)常务董事格雷厄姆·沃尔夫(Graham Wolfe)认为，该协议将有助于找到保持住房供应稳定的方法。

堪培拉首席部长安德鲁·巴尔表示，“住房负担能力是一个全国性的问题。联邦政府与各州和各地区合作增加住房供应。”

“在澳大利亚首都地区，我们正寻求增加住房供应。我们也公布了从自治以来澳大利亚首都地区最大的一揽子承诺，包括投资吸引澳大利亚首都的‘以租而建’项目，进一步有针对性地削减印花税，建造数百套新的公共住房，增加土地供应，以及继续进行规划改革等。还有很多工作要做，我们正在积极探索新的政策方向。”

新南威尔士州财政部长马特•基恩(Matt Kean)表示：“新南威尔士州将继续探索更多的机会，根据协议释放土地所有权，建造经济适用房，该协议建立在我们现有的承诺基础上，并将从2024-25年起提供更多的住房。”

北领地首席部长娜塔莎·法尔斯(Natasha Fyles)表示，北领地政府期待与联邦政府合作实施项目，其中包括$25亿的关键基础设施项目投资，以及更多的住房、对偏远社区的投资。

全国住房协议无疑在行业类掀起了巨大的风波，住房问题直接决定着人民的生活水平，尤其是在通胀难以控制的局面下，富人仍在继续维持着高消费，而另一边中低收入人群难以喘息。

而好的方面是，虽然新全国住房协议的有效性和可执行性引起了质疑，但澳大利亚各界都全力支持解决住房不可负担问题。

毕竟，贫民窟一旦形成，城市中有了阴暗面，整个区域和国家从生活治安到经济发展都会受到严重的打击。

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