迷思:扑朔迷离的奥克兰房价未来走向？
By 新西兰先驱报中文网· 2016年11月07日 02:25
新西兰先驱报中文网 Kevin 编译 每个月的月初，关于奥克兰房价的新闻都会只多不少；来到国内北方“送暖气”的11月份，大洋彼岸的这一边关于房市走向的新闻报道、观点专题一时间甚嚣尘上—这是在之前几个月里不经常能看到现象。出现这一想象的原因无他，奥克兰房市又有新变化了！
首先来看每个月月初都会如期而至的QV房地产观察报告：
新一期QV报告中写道：“奥克兰10月份房产均价为1,045,207纽币，同比上涨的幅度为13.8%—是自从2015年3月以来的最小涨幅。”
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实际上，不光是奥克兰的房价“涨得慢了”；新西兰全境有61%的城市或地区的房价较之以往都有所放缓。伴随此现象而来的是：
- 潜在房产买家的需求下降（从商业银行统计的数据中得出）；
- 新西兰8、9月份的新上市房源数增长幅度下滑；
翻译成大白话就是：房源本就少，买房人还少，房价上涨后劲不足。
由于春季已经到来多时，不能再像之前那样将房价不愠不火的“黑锅”扔给季节性因素承担，因此只有今年7月19日LVR“3.0版本”实施后确实对房市起到了“降温”作用这一点解释的通了。
再来看本月3号奥克兰最大的房地产中介公司Barfoot & Thompson发布的月度报告：
该公司发布的数据显示，今年10月奥克兰的房产成交均价为$943,801纽币。创下新高的同时，住宅成交数量却有了明显的下滑（环比减少四分之一以上），创下五年以来的新低。“门庭冷落车马稀”的近况也与不断刷高的房价形成了鲜明的对比。
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前面（QV）看到的是卖房的人越来越少了，这里（Barfoot）又看到的是买房的人也正慢慢离开市场；奥克兰房市似乎正在进入一个买家和卖家全民观望的周期。参照2013和2015年实施LVR新政后的半年里房价增速放缓的经验，现在就言之凿凿地下结论说奥克兰的房价会在不久的将来回调似乎还为时尚早。
如果跌价跌不起来，那未来可能迎来涨价吗？
刚刚过去的这个周日，著名房地产数据统计网站Corelogic就通过奥克兰从1990年到2014年的房价增长趋势模型得出“到2036年，奥克兰平均房价将达到325万纽币”的结论。与此同时，1990年至2016年间奥克兰的家庭平均收入增长为3.35%，也就是说2036年的家庭平均收入很可能是16.7万纽币，也就是说，二十年后一套普通住宅的价格是家庭收入的近20倍。
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值得一提的是，根据联合国和世界银行报告，房价与收入比为3.0或更低意味着住房市场是可负担的；超过5.1被认为是不可负担的。今年9月奥克兰的这一比例是9.24。
这样看来，房价上涨似乎又是势在必行的。
先驱报观点：奥克兰房价不管是上涨还是下跌都是“冰冻三尺非一日之寒”，也就是说不可能一夜暴涨或暴跌。前面也说到“不考虑其他经济因素的话”，事实上经济因素总是会在房价上行或下行的过程中充当“推手”这一重要角色。
就拿奥克兰房价上涨来说。房价上涨是多方面因素经年累月长期作用造成的，净移民人数增加、大量新西兰人回流、房贷利率处于历史地位、建筑成本居高不下、资源审批速度缓慢、建筑人才短缺导致工程进度拖后，房源短缺和“刚需”之间的矛盾短期内难以调和等等...—这些因素的存在似乎决定了奥克兰房价难以走向长期下行通道的事实。
另外一方面，即便房价会继续保持增长，但要无节制地涨到325万纽币，也更像是“天方夜谭”。
首先，市场经济规律决定房价会在未来某个时刻上升至某一基准点上停滞，试问如果房价上涨至人们收入的10倍、15倍、20倍，又有多少人买得起房产？如果这样的“泡沫”下人们买不起房卖家是不是只能考虑降价至合理区间？
其次，也是最重要的—政府不会允许房价无休止地上涨。新西兰实行的是议会民主制，执政党的执政根基就是讨好选民，所以就更不会放任房价上涨不管而失去选民们手中的选票。退一万步讲，DTI（房价收入比）不是还没有实施吗？素有“房价杀手锏”之称的房价收入比政策如若实施，对市场造成的影响还是可见的吧！
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