假期过后想在新西兰买个Bach？但你了解这个市场吗？
By NZ每日财经· 2023年01月05日 04:37
本文来源：NZ每日财经
当Covid第一次来袭时，Karen McCardle不得不将她在Waihi的bach租出去以帮助支付费用，即使将其作为短期租金仍然可以为她减轻财务负担。
在Waihi长大的McCardle一直想在她的老家有一套bach，并在八年前抓住机会在海滩附近购买了一套。
McCardle家经常使用它，但她和她的伴侣都在旅游行业工作，所以当Covid关闭边界时，他们必须将它出租以赚取一些收入。
他们经常在假期使用bach，但在学校开学期间，他们孩子周末也需要活动意味着并不总是能够去他们的bach，因此将其用于短期租金是非常合理的，她说。
“它产生的收入足以支付开支、地税、保险和维修费用，但由于我们不在旺季出租它，所以它产生的收入不如我们全部出租时产生的收入多。”
“但如果我们在假期去其他地方，它会抵消我们假期住宿的费用。我们去过皇后镇、奥阿库尼和岛屿湾，并用bach的租金收入支付我们的住宿费用。”
他们没有遇到任何问题，因为他们使用的是全方位服务预订系统，并且不参与该系统的营销和管理，但他们在使用时必须小心提前预订，她说。
像McCardle那样出租家庭bach可能并不适合所有人，但对于那些希望增加收入并减轻经济负担的人来说，这是一个很有吸引力的提议。
这不是简单的整理bach、将其挂在Bachcare或Airbnb等短期租赁平台上，然后坐下来收钱那么简单。
涉及许多考虑因素，包括成本、税收和个人访问权限，它们可能会超过潜在收入。
这意味着需要仔细考虑与bach所有权相关的经济学。以下是需要考虑的三个关键事项……
1. 多少钱可以买到？
对于那些想要购买或出售的人来说，它的价格是等式的重要组成部分。传统上，基本的Kiwi bach在海边对许多人来说是负担得起的，但如果在一个比较受欢迎的沿海地区购买bach肯定还是昂贵的。
不可得知新西兰全国每个海滩的数据，但CoreLogic提取了全国15个热门海滩的最新数据。
这些数字是中位数价格，根据公司对个别bach的自动估值模型汇总到郊区级别。无法获得更偏远地区海滩的可靠价格数据。
CoreLogic的数据显示，新西兰最受欢迎的度假胜地，如奥克兰激流岛的Onetangi、怀卡托的Raglan、科罗曼德的 Whangamata和坎特伯雷的Akaroa，价格已经飙升。
没有一个海滩郊区的中位价低于50万纽币，但最贵的是Onetangi，10月底的中位价为204万纽币。
科罗曼德的Whangamata和Pauanui、Raglan、陶朗加的Mount Maunganui和基督城的Sumner的中位数均超过100万纽币，分别为143万纽币、158万纽币、115万纽币、147万纽币和110万纽币。
Gisborne的Kaiti中位数最低，为509,850纽币。紧随其后的是Horowhenua的Foxton Beach，中位价为664,200纽币。
数据还显示，尽管这些地区中的许多（但不是全部）价格上涨在过去一年中有所放缓或下降，但它们在过去五年和十年期间都实现了强劲增长。
Foxton的价格在过去五年中涨幅最大，中位数上涨了102%，而Onetangi的涨幅最小，为47%。
在过去10年中，Mt Maunganui的价格涨幅最大，上涨 207%，而基督城的Wainui的价格涨幅最小，但上涨了58%。
CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，尽管基督城海滩的价格略微疲软，但这些地区的表现似乎确实有超过全国中位数的趋势。
他说，价格大幅上涨不仅仅是海滨地区的事情，因为有很多非海滩郊区的房价中位数也在大幅上涨。
“单个Bach的价值不仅仅在于位置优越或在海滩旁，还在于房产本身。”
“但数据确实显示了这些地点的可取性，虽然在经济低迷时期价格可能会下跌，但由于这些地区无法免受影响市场的更广泛因素的影响，它们看起来将长期保持其价值。”
2. 可以赚取多少租金收入？
许多bach最终会空置很长一段时间，但将其作为短期出租可以防止这种情况发生，同时为业主赚取额外收入。
据Bachcare称，去年夏天强劲的国内旅游数据导致度假屋租赁收入飙升至创纪录水平，今年夏季收入预计将再次增长。
这家度假屋管理公司的最新数据显示，海外游客的远期预订、强劲的国内需求和租赁住宿的短缺推动了旺季价格上涨25%。
Bachcare收入主管Nick Peirce表示，目前假期预订量比去年同期高出61%，预计收入高出70%。
他说，暑假期间，从12月到1月底，是高峰期，因此想要最大化收入的Bach业主应该将他们的房产出租出去。
“但很多人没有，例如，我们50%的投资组合在新年期间不可用，因为所有者正在使用它。那是他们的决定，但我们确实建议业主，如果他们在高峰时段提供他们的Bach，他们将获得更高的价格。”
他说，一般来说，位于良好海滨位置、可用性高且附加设施（如水疗中心和WiFi）的房产会产生最多的预订，并赚取最多的收入。
去年收入最高的物业是Mt Maunganui的一处房屋，年收入为81,000纽币，而Bachcare目前排名前五的物业每年产生的总租金收入为100,000纽币或更多。
Peirce说，这些房产是高端的，而在不太理想、更偏远的地区，非常基本的房产收入会更少。
在全国范围内，产生的平均租金收入为每年18,500纽币，但在更理想的地区，平均租金收入更高，例如Mt Maunganui，平均租金收入为21,300纽币。
“在许多情况下，如果一处房产位置优越，它可以从短期租金中获得与长期租赁一样多的收益。我们说的是每晚400到500纽币，而不是每周400到500纽币。”
3.还有哪些成本需要考虑？
但是赚取的任何租金收入都不会全部进入业主的口袋，因为需要支付费用。
短租平台收取不同类型的服务费。大多数Airbnb房东支付3%的服务费，但这不包括清洁或清洗服务费用。
Bachcare对希望管理其财产的业主收取20%的服务费，其中包括对客人的支持、清洁和清洗服务。它还有一个15%的收费模式，业主自己做清洁和布草，或雇用其他人为他们做。
如果业主选择自己管理和清洁房产，则需要做的工作比许多人预期的要多得多，而且还需要支付清洗等费用。
人们还可以聘请专业的物业经理，这会增加成本，但会减少麻烦。物业经理往往收取总租金的15%至25%，有时还会增加其他成本，例如补货。
然后是税收。物业会计师Anthony Appleton-Tattersall表示，必须缴纳所得税，虽然可以申报一些费用，但净利润仍需纳税。
他说，如果一年的短期租金总收入预计超过60,000纽币，业主还需要注册GST。
“这个门槛对单个房产来说很高，对大多数人来说都达不到，但重要的是要意识到它涵盖了所有进行的‘应税活动’。”
“因此，如果一个bach所有者的副业带来了50,000纽币（费用前），则只需要额外的10,000纽币收入就可以高过门槛并将两个小生意纳入到GST的系统中。”
他说，最近还宣布了一项税收变化，这将打击未注册商品及服务税的短期租赁业主。
“政府正在寻求要求Airbnb和其他在线住宿提供商在预订时保留商品及服务税并将其转发给IRD，从本质上讲，这将意味着收入减少约6%。”
“但这对已经不得不处理这个问题（高于6万门槛）的GST注册业主影响不大。”
Davidson说，还有另一个不太明显的问题需要考虑。如果定期出租，业主可以使用和享受他们的Bach的时间将大大减少。
如果不经常使用，这可能不是问题，额外的现金流可能更可取，但对许多人来说，这是一个负面因素，会超过所产生的收入，他说。
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