房价可负担性观察：奥克兰是“失乐园”

新西兰先驱报中文网 Kevin 报道  古语云：“居者，居其所也。根据ASB银行最近发布的一项房产信心调查报告，居高不下“缓步上涨”的房价和正处于上升通道的房贷利率使奥克兰的首次房产买家在心理上距离自己的“伊甸园”—一套理想住宅越来越远了。

该调查统计了截至到今年10月的过去三个月受访者数据。调查结果显示现在有35%的人认为现在并不是买房的好时机（上一季度这一数字是33%），只有10%的人认为现在应该买房，创下了买房信心指数季度新低。ASB银行指出，自1996年起就没有如此之多的人认为目前不适宜买房了，“在这其中信心指数最低的不出意料是奥克兰，其他地区本季度也迎来了较大幅度下滑。”

造成信心指数下滑的原因？

两个方面，一个是房价过高，另外一个就是可负担性较差。

事实上这两点并不重复，一个说的是房价的数字，另一个讲的是工资与房贷的比值。

根据新西兰房地产协会发布的十月房产报告显示，奥克兰的房价中位数已来到868,000纽币，比起去年同期上涨了16%，比起九月上涨了5.2%。

按照20%的首付比例，奥克兰一对全职夫妇的年收入中位数为89,331纽币（九月收入中位数），这样算下来房价是工资的9.71倍。通常来看，超过4倍即被认为是不可负担的。

然而，整天都能看到让人“哀鸿遍野”的奥克兰房价上涨新闻，就没有能让人“稍感欣慰”的房价下滑矛头出现吗？

答案是：暂时没有。

房价上涨并会在短期内一直上涨大致“得益于”以下几个因素：

处于历史地位的房贷利率：

上周四官方贴现率一降，市场马上开始猜测商业银行房贷利率是会维稳还是会进一步下调利率（即便ASB和BNZ银行已宣布上调中长期房贷利率）。不过即使本轮商业银行不选择跟进，市面上4.2%左右的借贷成本也足以诱惑人投身房地产大潮中了；

新移民源源不断和回流移民不断增加：

住房是每一个来到或者回到新西兰居住的人的“刚需”。目前新西兰移民局光每年的技术移民的配额就有四万多，再加上林林总总其他名目的移民，每年的净移民总数都会屡屡创下新高。单单过去一年，新西兰的净移民人数就高达6.91万；

再加上近几年来，新西兰经济尽管“摇滚明星经济”头衔不在，但受到旅游业（旅游业已超过乳制品行业成为新西兰的经济支柱）、教育输出和房地产行业的“红红火火”的提振，之前去澳洲工作的新西兰人，随着澳洲经济的不景气又纷纷回到本国买房置业。事实上这一批人的购买力比净移民的购买力还要大。

建筑成本不断提升：

奥克兰的房屋短缺问题使这座城市的建筑业获得了蓬勃发展，到处可见吊臂，随处可见工地。可是，这样的背景下也使建筑材料等相关产品的市场看好，供不应求时有发生。

俗话说“物以稀为贵”。自基督城地震以后，新西兰几座大城市的建筑成本就已经上涨了20%，这部分费用势必会加在房价上，所谓“羊毛出在羊身上”，房价也会随之上涨也就见怪不怪了；

房源短缺和建造进度缓慢：

奥克兰统一规划瞄准25年42.2万套的目标姑且不讨论届时能否实现，但目前每年需要接纳4万多名新移民的奥克兰，至少需要1.3万套住宅。

不幸的是，奥克兰市议会每年只发出9000多份建筑许可，这使实际需要和房源短缺的矛盾日益激化。

结语：短期来看，奥克兰房价应该很难有所下滑；即便出现也是季节性调整的结果，如果上面提到的这些变量不发生变化，政府“不抖出猛料”实施限价举措，很难想象奥克兰会从一座失乐园变成一座“人间天堂”。