房产在信托名下，能否锁住地契？

我们和大家讨论过，在新西兰的土地法之下，如果某人的名字不在地契上，但是这个人有合理的根据，他/她在房产里有已经存在的利益，或他/她在房产里有将来可以分到的婚姻（或同居）共同财产，那么他/她可以通过律师，在地契上注册“利益锁”或“共同财产锁”。这个“锁”的意思是说，一旦注册成功，地契就被“锁”住了，除非经过上锁一方的同意，或业主成功申请法院去除，否则地契上的注册业主不能进行任何交易，例如过户，注册或取消抵押等等。

如果房产在对方名下，或在对方和第三方的联名之下，或对方虽然名字不在地契上，但在房产里拥有已经存在利益，这时候，分居后的这一方就可以考虑在地契上加注“共同财产锁”。在双方分居后，接下来是要分配双方的共同财产，第一步往往是要保全共同财产，以防流失。这时，“共同财产锁”就在议事日程上了。

如果房产是在信托名下，在分居后，任何一方是否可以注册“共同财产锁”呢？在对方到法院申请取消地契上已经注册的“共同财产锁”，法官是怎样考虑的呢？

我们来看一个近期高院的判例：

1. 两夫妻结婚多年（远超三年）；
2. 双方育有子女；
3. 在婚姻期间，两夫妻购入一处房产，地契上是夫妻两个人的联名；
4. 数年后，两夫妻通过律师成立信托，把房产过户到信托里；
5. 这个信托有下列特点：

• 丈夫和妻子的兄弟是设立人；
• 丈夫，妻子和他们的所有子女是受益人；
• 丈夫，妻子的兄弟以及一个第三方人士是信托人。

1. 婚姻起见，妻子经商，但是生意惨淡，出现债务危机；
2. 于是，为了规避现有的或潜在的债权人，妻子不能是任何信托的受益人。于是，两夫妻又通过律师，成立了另一个信托，这个信托有下列特点：

• 两夫妻是设立人；
• 丈夫和妻子的兄弟是信托人；
• 两夫妻都不是受益人；
• 受益人是两夫妻的子女；
• 权利都在信托人名下；
• 其中有一条说，设立人的任何一方（即两夫妻的任何一方），都可以发通知给信托人，关闭信托。但是，没有说明在关闭信托的时候，两个设立人能否分到信托的资产；

1. 法官认为，在测试某一方已经注册的“共同财产锁”是否应该被取消，或是否应该继续有效时，要做两个检验。第一，注册方是否有权注册，第二，如果有权注册，已经注册的“共同财产锁”是否有必要继续锁住地契；
2. 法官说，根据本案里的信托纲领的相关条款，丈夫不是受益人，但是有权发通知给信托人，关闭信托，从这点看，妻子在地契上注册。但是，由于妻子拥有同样的权利，也可以发同样的通知，关闭信托。而且，即便信托关闭，信托人要按照信托纲领，把信托的财产分配给受益人，但夫妻双方都不是受益人，所以，“共同财产锁”没有必要，对保护妻子一方的合法权益，也没有实际意义；
3. 法官解释说，在第二个信托里，夫妻双方都不是受益人，这是因为妻子要避免生意上的债务追诉到妻子（或丈夫）个人名下的财产，两夫妻在信托里的受益名分，可能被解读为他们个人名下的财产。为了应对夫妻双方出现婚变，他们的律师又加入条款，使夫妻双方的任何一方，在任何时候都独自发出通知，关闭信托。但是，这个外加的条款没有写明，如果以此关闭信托，夫妻双方（作为设立人）应怎样分到信托里的财产；
4. 法官判决，地契上的“共同财产锁”应该被立即移除。

通过这个案例我们可以看到，夫妻双方在设立第二个信托的时候，似乎考虑到了将来万一发生婚变时的应对步骤，但是，从妻子在婚变后注册“共同财产锁”的动作来看，似乎妻子并不是完全理解第二个信托里相关条款的真实含义或后果。所以，在起草信托文件（其实包括起草任何法律文件）的时候，我们要经常反复推敲条文内容，设想可能会发生的各种情况，以及在条文启用的时候，会出现怎样的效果。

成立信托很平常，很多新西兰人或家庭都有信托，但是，要把信托的内容做到严谨，全面体现设立人（或相关人士）的意图和意愿，这不是一件简单的事情。

如果您有任何法律问题，包括任何有关信托的问题，请与我们联络。

文章来源： FocusLaw